En Brasil hay 12.300 unidades de multifamily institucional en operación en el segundo semestre de 2025. Para 2028 serán 20.600. El crecimiento proyectado es del 67% en menos de tres años, con un incremento del 30% solo en 2026. Lo que nadie menciona en esas proyecciones: el software para operar esa escala no existía en LATAM, y los fondos más grandes del mundo lo construyeron ellos mismos.
La categoría que no encajaba en ninguna herramienta
El multifamily institucional tiene exigencias que lo separan completamente del arrendamiento tradicional. Un propietario individual con tres apartamentos necesita un contrato, un canal de cobranza y un número de contacto para cuando falla el boiler. Un operador con 3.000 unidades en ocho ciudades necesita otra cosa.
Necesita revenue management: precios que se ajustan según la ocupación de la zona, el día de la semana y la temporada. Necesita maintenance workflows: tickets de mantenimiento asignados automáticamente, priorizados por urgencia, con tracking hasta el cierre y registro del costo por unidad. Necesita reporting para inversores: métricas de NOI (net operating income), occupancy rate por activo, rendimiento contra el benchmark del fondo. Y necesita un CRM diseñado para rotar inquilinos a escala, no para dar seguimiento a un lead de compra.
Las plataformas disponibles en LATAM fueron construidas para inmobiliarias tradicionales: CRMs para captación de leads, portales de publicación, contratos digitales uno a uno. En mercados como Estados Unidos, el software de gestión para multifamily institucional es una industria por sí sola: plataformas como Yardi o RealPage gestionan carteras de decenas de miles de unidades. En LATAM, ese equivalente no existía.
Los números detrás de la urgencia
En São Paulo, los activos de long-stay inaugurados en 2024 cerraron el segundo semestre de 2025 con 82% de ocupación (según NeoFeed). Brookfield opera 6.200 unidades residenciales en 33 proyectos distribuidos en ocho ciudades, con 2.700 ya en operación y meta de 4.000 a fines de 2026. Greystar, con aproximadamente 2.500 unidades actuales, proyecta llegar a 5.300 en los próximos dos años. Patria Investimentos gestiona alrededor de 5.000 unidades en su portafolio.
Detrás de cada uno de esos números hay una operación compleja: contratos de arrendamiento estandarizados pero adaptados a la regulación de cada ciudad, cobranzas recurrentes con morosidad controlada, mantenimiento coordinado con proveedores locales, pricing dinámico por unidad y reportes mensuales para el comité de inversión del fondo.
La primera edición del GRI Multifamily & BTR Latin America 2025, celebrado en Bogotá, reunió a desarrolladores, fondos e inversores para discutir exactamente estos desafíos. Entre los temas centrales: financiamiento, regulación y gestión operacional. La pregunta sobre herramientas de software estuvo presente desde el inicio, porque todos los participantes enfrentaban versiones del mismo problema.
La respuesta que eligió el mercado: construir
Brookfield adquirió Tabas en marzo de 2026, y el movimiento no fue solo una apuesta por unidades. Tabas, que pasó a llamarse REdoor tras la adquisición, había pasado seis años construyendo un sistema de gestión end-to-end: captación de inquilinos, contratos, CRM, cobranza, todo integrado en una sola plataforma.
El CEO de REdoor, Leonardo Morgatto, explicó el diferencial: "Creamos un software end-to-end mientras que los competidores normalmente son especializados." Esa fragmentación es exactamente el problema que los operadores institucionales no pueden tolerar a escala. Un sistema para contratos, otro para mantenimiento, un tercero para cobranzas y un cuarto para reporting: cada integración es un punto de falla y cada dato que no pasa automáticamente entre sistemas es trabajo manual que alguien tiene que hacer.
REdoor gestiona hoy 3.500 unidades, con meta de 5.000 a fines de 2026. El 75 al 80% de los activos pertenecen al portafolio de Brookfield en Brasil. Pero la empresa ya tiene dos contratos de licencia activos con terceros y proyecta que los ingresos del SaaS superen a los operativos en un plazo de cuatro años. La decisión de licenciar confirma lo que el mercado señala: no hay alternativa comparable en LATAM.
En Colombia, la escala institucional avanza por otra vía. Duppla, con una ronda de US$60 millones en deuda y equity liderada por Patria Investments, convierte flujos de arrendamiento en instrumentos financieros para inversores institucionales bajo un modelo rent-to-own. Operar ese modelo requiere conectar pagos de renta, opciones de compra, historial crediticio alternativo y reportes de cartera en un mismo sistema. Colombia es hoy el segundo ecosistema proptech de LATAM, con más de 200 empresas y más de US$1.000 millones en inversión acumulada: Habi, su primer unicornio proptech en el mercado hispanohablante, levantó US$200 millones en su Serie C liderada por SoftBank.
Por qué esto importa más allá de Brasil
Brasil concentra el grueso de la actividad hoy, con el 70% de los proyectos multifamily en São Paulo. Pero la dinámica es regional. México tiene los FIBRAs (fideicomisos de inversión inmobiliaria) desde 2011, vehículos que canalizaron capital institucional al arrendamiento. El problema es que la capa de software para gestionar esas carteras sigue siendo, en muchos casos, herramientas genéricas no diseñadas para el real estate local.
La inversión global en el sector living subió 9% en el primer semestre de 2026 frente al mismo período de 2025, superando los US$114.000 millones en inversión directa (JLL, agosto 2026). El capital institucional que busca BTR y multifamily está disponible en la región. La infraestructura de software que lo puede operar en LATAM no estaba lista, y quienes llegaron primero la tuvieron que construir.
La señal de REdoor al licenciar su plataforma es que el mercado secundario empieza a abrirse. En los próximos dos a tres años, otros operadores y fondos necesitarán herramientas, y no todos podrán invertir seis años en desarrollarlas.
Qué hacer con esto
Para agencias tradicionales, el multifamily institucional llegará como un cliente nuevo: fondos que necesitan intermediarios para captación de inquilinos en edificios específicos, gestoras que requieren cobertura de mantenimiento por zona, desarrolladores que buscan partners de comercialización para preventa. Una agencia que entiende los requerimientos de un fondo (tiempos de respuesta, perfiles de inquilino aceptados, volumen de visitas semanal, reporting de avance) se diferencia de una que solo trabaja con propietarios individuales. El cliente y las exigencias cambiaron.
Para equipos de tecnología y proptech, el espacio recién empieza a definirse. REdoor es el primer caso visible de una plataforma construida para operadores institucionales en LATAM que sale a licenciar su software. Habrá más. Los módulos que el mercado necesita con más urgencia: revenue management con pricing dinámico por unidad, reporting automatizado para fondos (NOI, cap rate, occupancy por activo) y maintenance workflows integrados con proveedores locales.
Para el sector en general, el BTR y el multifamily institucional no son un nicho de largo plazo. Para 2028 habrá 20.600 unidades solo en Brasil. El mercado de software que lo soporte es, todavía, la oportunidad que nadie terminó de cubrir.