Habi recaudó $200 millones de SoftBank en 2021 y se convirtió en el primer unicornio proptech del mundo hispanohablante. La tesis era comprar apartamentos en Bogotá, renovarlos y revenderlos con tecnología. Esa apuesta definió un ciclo. El siguiente apuesta a algo distinto.
La primera ola y sus límites
La Haus levantó más de $158 millones, con capital del fondo de Jeff Bezos. Houm construyó operaciones en Chile, México y Colombia. QuintoAndar y Loft dominaron Brasil. El patrón era el mismo en todos los casos: portales de alta tecnología o modelos de iBuying que se colocaban entre el propietario y el comprador final, prometiendo simplificar el proceso para el usuario.
El resultado fue ambivalente. Los modelos que compraban activos propios quedaron expuestos al ciclo del mercado: cuando el crédito se encareció y la demanda cedió, los balances sufrieron. En LATAM, donde el acceso hipotecario es limitado en muchos mercados y la liquidez varía entre ciudades, ese modelo enfrenta fricciones estructurales que no se resuelven solo con capital de riesgo.
Lo que sí dejó esa primera ola es un ecosistema con más conocimiento operativo que antes. Colombia tiene aproximadamente 200 compañías proptech activas y una inversión acumulada que supera los $1,000 millones, posicionándola como el segundo mercado de la región después de Brasil (Sceniuslatam, 2025). México suma más de 150 startups especializadas en el sector. La infraestructura de talento existe. La infraestructura de operaciones para el profesional inmobiliario, todavía no.
Adónde fue el capital entre 2025 y 2026
Entre agosto de 2025 y septiembre de 2026, se documentaron 33 rondas proptech a nivel global con un total de $679.89 millones (New Market Pitch, 2026). El desglose por categoría dice mucho sobre el ciclo actual:
| Categoría | Capital | % del total |
|---|---|---|
| Property Management Systems | $343 M | 50.5% |
| Real Estate Data Tools | $110 M | 16.2% |
| Building Operations Systems | $81 M | 11.9% |
| Leasing Technology | $47 M | 6.9% |
| Real Estate Brokerage Software | $36 M | 5.4% |
Más de la mitad del capital documentado fue a sistemas de gestión de propiedades. No a portales para el comprador. No a iBuying. A software que ayuda a quienes ya operan en el sector a hacerlo con menos fricción y más datos.
En el conjunto del año 2025, el capital de riesgo global destinado a proptech alcanzó $16,700 millones, según datos presentados por JLL en mayo de 2026. El tamaño total del mercado proptech se estimó en $34,450 millones para ese año, con proyección de superar los $40,000 millones en 2026 y una tasa de crecimiento anual por encima del 17% (Forbes Centroamérica, enero 2026). La concentración del capital en herramientas B2B no es una excepción: es el patrón que define el ciclo.
El giro B2B que ya llegó a LATAM
La transición tiene nombres concretos en la región. En el análisis de REACH LATAM y GoProPtech sobre la segunda ola proptech, se identifican compañías que no son portales sino infraestructura profesional: Omni MLS trabaja en conectividad entre brokers, DocuBlock en gestión y verificación de documentos, PROPIO Latam en organización estructurada de datos de propiedades, y hauzd en herramientas de ventas para proyectos de preconstrucción. El cliente ya no es el comprador final. Es la inmobiliaria.
En México, una plataforma respaldada por Y Combinator combina un marketplace con más de 20,000 propiedades, un CRM integrado para brokers, correduría hipotecaria y la capa de datos residenciales más completa del país. No es un portal que habla con el usuario: es un sistema operativo que habla con el profesional.
"La primera ola ayudó a los usuarios a encontrar inmuebles", describe GoProPtech. "La siguiente ola está ayudando a la industria a operar alrededor de ellos."
Para una inmobiliaria en Bogotá, en Monterrey o en Ciudad de Panamá, ese cambio tiene una implicación directa. El proptech dejó de competir por desintermediarte. Pasó a ser el proveedor que quiere que trabajes mejor, a cambio de una suscripción mensual. Eso es un cambio de posición que vale la pena tomar en serio.
La brecha de adopción y por qué importa ahora
En LATAM, la adopción de tecnología en transacciones inmobiliarias ronda el 25-30%, contra más del 60% en Estados Unidos. Esa diferencia no es solo un rezago: es el tamaño del problema no resuelto que los fondos ven cuando invierten en B2B para la región.
Emilio Portes, jefe global de Innovación de JLL, lo planteó en mayo de 2026: "La tecnología sola no transforma nada. El diferenciador real serán las organizaciones que combinen el poder de la IA con la expertise profesional y el talento." No lo dijo sobre startups: lo dijo sobre las empresas del sector que adopten esas herramientas antes que sus competidores.
JLL identifica las mayores oportunidades proptech de LATAM específicamente en brokerage, data analytics, gestión de activos y property management. Esas son exactamente las categorías que concentraron capital en 2025-2026. No es coincidencia: es donde los fondos ven la brecha más grande entre lo que existe hoy y lo que se necesita.
Para una agencia en cualquier ciudad de la región, eso significa que el momento de explorar estas herramientas es este ciclo. La ventaja de adoptar antes que los competidores del mismo segmento no se recupera comprando la misma suscripción un año después.
Qué hacer con esto
El mapa del capital proptech es una guía práctica de qué evaluar este año. Las categorías con mayor inversión tienen más recursos de desarrollo detrás y más presión para demostrar resultados medibles. Eso las hace mejores candidatas para un piloto real, no solo una demo.
Tres categorías con aplicación directa para una inmobiliaria o equipo de brokers en LATAM:
Conectividad de inventario. Si tu mercado tiene redes de brokers colaborativos o esquemas de cobrokerage, la infraestructura MLS reduce la duplicación de trabajo y amplía el inventario disponible sin contratar más personas. Omni MLS y PROPIO Latam están construyendo exactamente eso en varios países de la región.
Automatización de documentos. La gestión de promesas, cartas de intención y contratos consume una parte desproporcionada del tiempo de un agente activo. Herramientas que automatizan ese flujo no son un lujo: son recuperación de capacidad operativa para captación y cierre.
Datos estructurados de propiedades. El 16% del capital global fue a herramientas de datos en el último año. Una base de propiedades con historial, atributos comparables y datos de tiempo en mercado entrega inteligencia comercial que ningún portal de clasificados provee por sí solo.
La primera ola proptech construyó el mercado digital para el comprador. La segunda está construyendo el stack para quienes operan ese mercado. La pregunta para cada agencia no es si esas herramientas llegarán a su ciudad. Es cuándo, y si estarán entre los primeros en usarlas o entre los últimos en enterarse.