En octubre de 2024, el Congreso de la Ciudad de México estableció un tope de 182 noches anuales para los alquileres turísticos en plataformas digitales. En diciembre de 2025, el Ministerio de Comercio de Colombia publicó un decreto que, si se aplica tal como está redactado, podría eliminar hasta el 95% del inventario de Airbnb en el país. Dos regulaciones distintas, dos contextos distintos, pero el mismo resultado para las agencias que sepan interpretarlas: hay una capa de propietarios que antes ignoraba a los agentes inmobiliarios y que ahora necesita tomar una decisión sobre su portafolio.
Lo que cambió: dos marcos regulatorios, el mismo dilema
La Ciudad de México lleva más de un año con la regulación en vigor. La ley del 24 de octubre de 2024 fija en 182 noches anuales el máximo de alojamiento turístico permitido (el 50% del año), exige inscripción en un padrón oficial y establece que quienes operen más de tres inmuebles deben acreditar uso de suelo comercial en cada uno.
Los números ilustran el tamaño del problema para los operadores. El inventario de Airbnb en CDMX creció de 18.000 a cerca de 24.000 unidades activas entre 2023 y 2026, un aumento del 33% (según Inmobiliare, 2026). De ese total, el 17% de los anuncios activos ya supera el límite de 182 noches anuales: esos propietarios operan en incumplimiento (según N+, 2025).
Colombia llegó más tarde pero con mayor contundencia. El borrador de decreto del MinCIT, publicado el 12 de diciembre de 2025 y con entrada en vigencia el 18 de diciembre, agrega un requisito nuevo: la propiedad debe contar con permiso de uso de suelo habilitante para el alquiler turístico. La industria de rentas cortas en Colombia generó $10,6 billones en 2024 y sustenta más de 215.000 puestos de trabajo; con todo, el 95% del inventario de Airbnb en el país podría quedar fuera de la nueva norma, según operadores del sector citados por Infobae Colombia (diciembre 2025). El impacto se concentra en Bogotá, Medellín y el Eje Cafetero. En total, cerca de 70.000 familias colombianas dependen de este modelo de ingresos, según Vivienda.com.co (2025).
Buenos Aires muestra lo que ocurre cuando la regulación existe pero la aplicación es débil: de 3.500 anfitriones activos, solo 400 se inscribieron en el registro disponible, un cumplimiento del 11%. La informalidad no protege al propietario; solo pospone la decisión.
El operador con portafolio: quién siente más la presión
No todos los anfitriones de Airbnb son iguales. En CDMX, el 68% de los anfitriones activos opera más de un anuncio; el 27% gestiona diez propiedades o más (N+, 2025). Ese 27% no es un propietario que renta un apartamento cuando viaja: es un operador con portafolio, costos fijos y una estrategia de rendimiento construida sobre la plataforma.
Cuando cambia la regulación, este perfil enfrenta una decisión de negocio. Ajustarse al límite de 182 noches por propiedad reduce ingresos. Obtener uso de suelo comercial para cada inmueble implica tiempo y costo legal. Migrar a renta larga requiere un proceso de gestión completamente diferente.
En Colombia, la lógica es similar. Un operador con cuatro apartamentos en Medellín bajo el modelo de renta corta tiene que evaluar si puede cumplir con el nuevo marco o si prefiere liquidar parte del portafolio. Las ciudades más afectadas concentran exactamente el tipo de operador multi-unidad que más necesita asesoría profesional.
Ese momento de evaluación es, precisamente, cuando un agente inmobiliario debería estar presente.
La señal que la mayoría de los sistemas de captación no detecta
La mayor parte de los sistemas de captación en agencias inmobiliarias monitorea dos fuentes: portales de listing y referencias personales. Los portales son reactivos: cuando un propietario publica, ya tomó la decisión. Las referencias dependen de la red de cada agente y no escalan.
La regulación de rentas cortas introduce una señal diferente: el evento externo que fuerza al propietario a evaluar sus opciones antes de haber tomado ninguna decisión pública. No hay un anuncio en portal. No hay un mensaje en un grupo de WhatsApp. Hay un dueño con uno o varios inmuebles en renta turística que va a necesitar orientación en los próximos meses, y todavía no ha buscado a nadie.
Las plataformas son públicas. Un anuncio en Airbnb en Bogotá con decenas de reseñas recientes, fotos profesionales y referencias a múltiples unidades en el mismo edificio identifica a un operador con portafolio. En LinkedIn aparecen perfiles de inversionistas inmobiliarios en Monterrey o Guadalajara que mencionan renta turística como fuente de ingreso. Los grupos de Facebook de anfitriones en cada ciudad son foros abiertos donde los propietarios discuten el impacto de las nuevas normas.
La captación no necesita esperar a que el propietario decida publicar en un portal. Necesita identificarlo antes de que tome la decisión.
Vender o administrar: los dos mandatos que genera la regulación
El propietario de un portafolio de renta corta afectado por nuevas reglas puede hacer tres cosas: ajustarse y continuar (con rentabilidad menor), migrar a renta larga o vender. Cada una de esas decisiones puede abrir la puerta a un agente.
El mandato de gestión aparece cuando el propietario quiere continuar con las propiedades pero necesita redirigirse hacia el arrendamiento residencial. Ese modelo requiere contratos distintos, procesos de selección de arrendatario, cobro mensual y reporte al dueño. Son operaciones que muchos propietarios multi-unidad no quieren administrar directamente. La agencia que llega primero con un esquema de administración claro captura ese mandato antes que la competencia.
El mandato de venta aparece cuando el propietario decide que el nuevo marco no justifica continuar. Un operador en CDMX con varios apartamentos que antes generaba ingresos en temporada alta, pero que bajo el límite de 182 noches ve caer su rentabilidad de forma importante, tiene incentivos reales para vender uno o más inmuebles.
En ambos casos, el momento óptimo de acercamiento es antes de que el propietario decida, no después. Una vez que tomó la decisión de vender, probablemente ya publicó en un portal o consultó su red personal. El agente que llegó antes de esa decisión tiene una conversación diferente: más consultiva y con menos competencia directa.
Qué hacer con esto
El primer paso es construir el mapa de operadores de renta corta en tu ciudad objetivo. Airbnb y Booking.com son públicos: filtra por zona, identifica anuncios con muchas reseñas y referencias a múltiples unidades, y lleva esas propiedades a un listado de seguimiento. No todos son clientes potenciales hoy, pero sí son propietarios con portafolio que enfrentarán presión regulatoria.
El segundo paso es diseñar el primer contacto como asesoría, no como oferta. El propietario que está evaluando qué hacer con su Airbnb en Medellín o en CDMX no quiere recibir un mensaje que diga "vendemos tu propiedad rápido". Quiere saber qué opciones tiene. Una agencia que llega con información concreta sobre el decreto, los plazos y las alternativas tiene más posibilidades de iniciar una conversación real.
El tercer paso es usar los eventos regulatorios como disparadores de acercamiento. El decreto colombiano entró en vigencia el 18 de diciembre de 2025. Los plazos del padrón de CDMX están publicados. Cada fecha de cumplimiento es un momento en que los propietarios afectados están pensando activamente en su situación. Ese es el momento de estar presente, con información útil y sin presión.
La regulación no creó el problema de estos propietarios. Solo lo hizo visible para quienes supieron mirarlo.