Medellín recibe 8.000 nómadas digitales al mes. Colombia cruzó en 2025 un umbral histórico: el número de hogares que arrienda superó al de propietarios por primera vez. El 71% de las búsquedas inmobiliarias en el país apuntan al alquiler, no a la compra. Al mismo tiempo, el mercado global de coliving alcanzó los 13.000 millones de dólares en 2026 y crece al 21% anual. En LATAM, la demanda está. La plataforma para gestionarla, todavía no.
Un negocio que no es Airbnb ni arriendo convencional
El coliving confunde a muchos porque no encaja en ninguna de las categorías habituales del mercado inmobiliario.
No es renta vacacional: la estadía promedio global es de 8.3 meses. No es arriendo convencional: el residente llega a una habitación amoblada con WiFi y servicios incluidos, áreas comunes gestionadas por el operador, sin depósito de garantía y sin contrato anual. El precio supera al del arriendo de mercado, entre un 15% y un 30%, pero cubre todo. No hay facturas de electricidad, no hay gestión de internet, no hay coordinación de limpieza.
El perfil del residente global en 2026: el 65% son personas de entre 25 y 34 años, el 58% trabaja en modalidad remota, y el 42% es residente internacional. En LATAM, ese perfil coincide con los nómadas digitales que eligen Medellín, Bogotá o Ciudad de México como base temporal, y con los profesionales jóvenes que migraron de ciudades intermedias a las capitales y necesitan flexibilidad antes de asumir un contrato largo.
Globalmente, el segmento operó en 2025 con una tasa de ocupación promedio del 92% y generó entre 850 y 1.200 dólares mensuales por cama disponible. Se abrieron más de 380 nuevas propiedades ese año. El total de camas operativas en coliving supera ya las 500.000 en 65 países.
Por qué LATAM es el siguiente mercado lógico
Tres fuerzas estructurales apuntan a LATAM como el siguiente destino natural del coliving institucional.
El giro al arriendo. En Colombia, el 40% de los hogares vive en arriendo en 2025, frente al 34% en 2018. Es la primera vez que el país registra más inquilinos que propietarios: 7.3 millones de hogares bajo arrendamiento. La demanda de apartamentos tipo estudio se duplicó entre 2024 y 2025, del 2.8% al 5.7% de las búsquedas. La causa es estructural: tasas de interés elevadas y costos de construcción que alejaron a una generación de la compra. Esta tendencia no es exclusiva de Colombia. En México, Chile y Perú, la proporción de hogares en arriendo crece de forma sostenida.
La concentración de nómadas. Medellín recibe 8.000 trabajadores remotos internacionales al mes, según la Alcaldía de la ciudad, con expectativa de superar los 100.000 visitantes anuales en este segmento durante 2025. La ciudad lidera la oferta de coliving en plataformas internacionales con el 21.1% del total. Ciudad de México tiene una dinámica similar: las colonias Roma y Condesa concentran operadores como Enso Coliving, que llegó al país con un modelo de selección de coinquilinos por algoritmo. En ambos casos, el nómada digital busca exactamente lo que ofrece el coliving: habitación privada, comunidad, y salida flexible en semanas, no en años.
La presión del capital institucional. El 73% del capital nuevo que entra al coliving global en 2026 proviene de inversores institucionales: fondos de pensiones, private equity, aseguradoras. Europa concentra el 42% del mercado, Norte América el 28%, y Asia-Pacífico el 22%. LATAM, junto con el Medio Oriente y África, comparte el 8% restante. La proporción es pequeña, pero la brecha entre demanda y oferta formal es amplia, y el capital institucional busca precisamente esos mercados.
Gestionar un coliving sin sistema
La realidad operativa de la mayoría de operadores de coliving en LATAM:
Las reservas llegan por WhatsApp o Instagram. La disponibilidad de habitaciones vive en una hoja de cálculo. Los cobros se registran en otra. Cuando un residente sale, la coordinación del aseo y la preparación de la habitación ocurre por mensaje directo. Los eventos de comunidad, si existen, se anuncian en un grupo de WhatsApp.
Este modelo funciona con 8 o 10 habitaciones. Con 30 ya falla. Y no escala cuando hay múltiples propiedades en distintas ciudades.
Los operadores globales de coliving trabajan con plataformas que incluyen: precios dinámicos por habitación, algoritmos de compatibilidad entre residentes, generación automática de contratos de estadía flexible, facturación de servicios por cama, tickets de mantenimiento, y gestión de programación comunitaria. Nada de eso existe hoy como producto desarrollado para el mercado hispanohablante de LATAM.
Las alternativas que los operadores locales han probado no encajan bien. Los CRMs inmobiliarios tradicionales están diseñados para transacciones de compraventa o arrendamiento de unidad completa. Las plataformas de renta vacacional como Guesty manejan estadías de 2 a 5 días, no de 8 meses. El ajuste es parcial en el mejor de los casos y requiere trabajo manual para cubrir los huecos.
El resultado: el coliving en LATAM opera, en términos de software de gestión, con las mismas herramientas que una agencia de arrendamientos usaba hace 15 años.
La señal que viene del capital institucional
Cuando el capital institucional entra a un mercado, lleva sus propias exigencias: reportes de ocupación por tipo de habitación, métricas de RevPAB mensual, benchmarks de costo operativo, y proyecciones de NOI por activo. Todo eso requiere datos estructurados que hoy no existen en la mayoría de operaciones de coliving en la región.
En los mercados maduros, los operadores resolvieron este problema de dos maneras: construyendo su propio software interno, o adaptando herramientas de property management como Yardi o RealPage al modelo de coliving. En LATAM, ninguna de las dos opciones está disponible sin inversión significativa. La primera requiere capital tecnológico propio. La segunda requiere localización para mercados hispanohablantes, integración con medios de pago regionales y soporte en husos horarios distintos.
El coliving en LATAM todavía no tiene su Aptuno, la plataforma colombiana que, según datos propios de la empresa, redujo el tiempo promedio de arriendo de 5 meses a aproximadamente 1 mes usando aprendizaje automático. Tampoco tiene su QuintoAndar ni su Houm para este segmento específico. La demanda estructural existe. La infraestructura tecnológica para capitalizarla, no.
Qué hacer con esto
Si tienes mandatos en zonas con alta concentración de nómadas digitales, El Poblado y Laureles en Medellín, Roma-Condesa en Ciudad de México, Miraflores en Lima, el coliving es un nicho de captación con poca competencia y demanda creciente. Los propietarios con inmuebles de múltiples habitaciones o edificios pequeños son candidatos directos: el rendimiento potencial sobre el arriendo convencional, entre 15% y 30% más alto, es un argumento de captación concreto que pocos agentes están usando hoy.
La limitación operativa es real: el propietario que quiera operar directamente no tiene una plataforma adecuada en LATAM. Eso significa que la transición a coliving requiere o un operador externo, o aceptar gestionar con herramientas adaptadas imperfectamente.
Eso crea dos oportunidades distintas. Para las agencias: especializarse en la captación y gestión de estos activos antes de que llegue la competencia institucional que inevitablemente traerá sus propios sistemas. Para quienes construyen proptech en la región: la brecha de software de gestión de coliving es hoy uno de los huecos más claros del mercado, con demanda validada globalmente y sin un jugador dominante en LATAM.
El mercado global llegó a 13.000 millones de dólares gestionando más de 500.000 camas. En LATAM, ese número apenas empieza a construirse.