En julio de 2026, Patria Investments lideró una ronda de $60 millones para Duppla, una startup bogotana que compra la casa que quiere una familia, se la arrienda y firma una promesa de compra ejercible en cualquier momento de los próximos cinco años. Días antes, BBVA Spark había desembolsado $40 millones adicionales para Habi, el primer unicornio proptech del mundo hispanohablante. El sector inmobiliario colombiano movió más de 40 billones de pesos en transacciones durante 2024. Colombia acumula más de $1,000 millones en inversión proptech y se posiciona como el segundo ecosistema de la región. Lo que sorprende no es el capital: es que estos modelos se construyeron para un mercado donde solo el 3% de los adultos tiene hipoteca.
El ecosistema que creció sobre la brecha
Hace cinco años, cuando alguien hablaba de proptech en LATAM el debate giraba entre São Paulo, Ciudad de México y Santiago. Bogotá no era nombre frecuente. Hoy Colombia opera alrededor de 200 startups proptech activas y ocupa el cuarto lugar en el Índice Latinoamericano de Inteligencia Artificial, parte del grupo de cinco países donde se concentra el 86% del uso de soluciones de IA en la región (según Portea, 2026).
Lo que explica el salto no es infraestructura técnica excepcional ni acceso privilegiado al capital: es el tamaño de las brechas. Un mercado donde el sistema bancario formal excluye a la mayoría de la población por tener ingresos variables, donde los precios de cierre de transacciones no son públicos, y donde el déficit habitacional es estructural, es exactamente el terreno donde el proptech tiene más que resolver. Los fondos locales como Promotora y Polymath Ventures apostaron temprano; luego llegaron Kaszek, SoftBank y Patria.
El PropTech Latam Summit Week 2026, celebrado en Ciudad de México del 1 al 5 de junio con más de 1,500 asistentes de 20 países y 60 conferencias, proyectó que el mercado inmobiliario regional superará $1.1 billones de dólares en 2026 (según PropTech Latam Connection, 2026). En ese contexto, Colombia no es solo un caso regional curioso: es el laboratorio donde se están diseñando los modelos que el resto de LATAM adoptará en los próximos tres a cinco años.
Duppla y el comprador que el banco rechazó
El problema que Duppla resuelve es simple de enunciar y complejo de operar. En Colombia, los bancos exigen entre el 25% y el 30% de enganche más documentación financiera formal que excluye a la mayoría de hogares de ingresos medios o mixtos. El resultado: solo el 3% de los adultos colombianos tenía una hipoteca en 2024.
Duppla compra la propiedad que quiere el comprador, se la arrienda y firma una promesa de compra ejercible dentro de los próximos cinco años, con un enganche inicial del 15%, la mitad de lo que exige el banco. En el otro extremo, securitiza los flujos de renta en productos para inversores institucionales: Skandia adquirió el 90% de su portafolio residencial como vehículo de renta.
La ronda de $60 millones cerrada en julio de 2026, liderada por Patria Investments con participación de Skandia, Cometa y Grupo Pegasus, es la primera apuesta de Patria en Colombia (según LatamList, 2026). Tras cuatro años operando en el área metropolitana de Bogotá con más de 300 familias servidas, Duppla usará el capital para expandirse a Medellín con una meta de 1,500 familias para finales de 2027.
Para una agencia que trabaja con compradores de ingresos medios informales, el modelo cambia el cálculo. El cliente que no califica para el banco sí puede calificar aquí. La agencia que entiende ese canal antes que la competencia cierra transacciones que los demás descartaron como imposibles.
Habi y la ventaja del dato en un mercado opaco
Habi opera desde una lógica distinta. En Colombia no existe un registro de precios de cierre accesible al público: el precio real al que se vendió una propiedad no está en ningún portal. Para el comprador o la agencia, eso es un problema. Para quien construye la base de datos primero, es una ventaja competitiva que el mercado no puede copiar fácilmente.
Habi compra propiedades usadas directamente a los vendedores, las revaloriza y las revende. Su motor de datos es el diferencial: más del 70% de sus valoraciones se determinan algorítmicamente, sin tasador externo. El tiempo entre recepción de la propiedad y pago al vendedor es de 10 días. El turnaround de reventa al comprador promedia 45 días (según BBVA Spark / Cuatrecasas, 2026).
Con $200 millones en su Serie C liderada por SoftBank, $40 millones adicionales de BBVA Spark en mayo de 2026 y hasta $50 millones de BID Invest para el mercado colombiano, Habi acumula más de $290 millones captados desde su fundación. Opera en México como TuHabi y en su momento adquirió Propiedades.com y Tu Cantón para acelerar la captura de datos. La tesis es la misma en Bogotá y en Ciudad de México: en mercados donde la información de precios es escasa, quien la organiza primero tiene una ventaja estructural que el capital de los competidores no borra.
Para las agencias que operan en la misma zona, la pregunta más relevante es qué datos de cierre propios están acumulando hoy para no depender indefinidamente de los portales.
Lo que los inversores leen en el modelo colombiano
El patrón que une a Duppla y Habi no es el producto sino el argumento. Ambos leen el mismo mercado: demanda real de vivienda bloqueada por la burocracia financiera formal. Ambos construyen la infraestructura que el sistema bancario no construyó. Y ambos están atrayendo capital institucional, no solo capital de riesgo: Skandia como socio de portafolio en Duppla, BID Invest detrás de Habi, Patria entrando en Colombia por primera vez.
Cuando Skandia securitiza rentas de Duppla, está comprando una clase de activo respaldada por contratos de arrendamiento con opción de compra, una categoría que el mercado colombiano no tenía hace cuatro años. Ese movimiento indica que el proptech ya no se financia solo con venture capital: hay capital institucional de largo plazo que ve retorno en la infraestructura que el proptech construye.
El déficit habitacional de América Latina supera las 43 millones de unidades, según el BID. La mayoría de ese déficit está en segmentos donde el banco no llega. Los modelos de rent-to-own, financiamiento alternativo y datos propietarios de precio son replicables en Perú, Ecuador, Panamá y Centroamérica, mercados que comparten el mismo patrón de baja bancarización hipotecaria y escasa transparencia de datos (según Scenius LATAM, 2026).
El circuito del PropTech Latam Summit ya agendó ediciones en Lima, Quito, Santiago y Buenos Aires para la segunda mitad de 2026. El capital institucional sigue el movimiento del ecosistema.
Qué hacer con esto
El ecosistema proptech de Colombia sigue siendo pequeño respecto al tamaño del mercado: la penetración tecnológica está por debajo del 10% en la mayoría de los verticales inmobiliarios, incluso en el segundo ecosistema más avanzado de la región. Eso significa que la ventana sigue abierta.
Para agencias que operan en Colombia, hay tres movimientos concretos. Primero: mapear cuántos clientes perdiste en el último año por "no calificar para el banco". Ese número define qué tan urgente es entender el canal Duppla y modelos similares. Segundo: empezar a registrar precios reales de cierre por zona y tipología, aunque sea en una hoja de cálculo, porque la única forma de acortar la brecha de datos con plataformas como Habi es construir tu propio historial. Tercero: identificar qué inversores institucionales están entrando a tu mercado local, porque sus apetitos crean demanda de portafolios que una agencia bien posicionada puede captar y gestionar.
Para agencias en México, Panamá, Perú o Ecuador: estos modelos van a llegar. El mismo patrón existe en casi todos los mercados de la región: brecha hipotecaria grande, datos de precio escasos, capital institucional buscando activos alternativos. La pregunta no es si la ola llega, sino si tu operación conoce el modelo antes de que lo haga. Las agencias que en 2023 entendieron cómo funciona Habi antes de que entrara a su ciudad estuvieron mejor posicionadas para trabajar con él.