Para subir el arriendo de forma limpia, revisa primero qué permite la ley de tu país y qué dice el contrato, calcula el nuevo canon con la fórmula pactada (casi siempre un índice de precios), avisa por escrito con tiempo y deja al inquilino con un número claro y una fecha. Lo que casi nunca funciona es llamar y decir «el dueño quiere subir». Un aumento bien explicado se acepta; uno improvisado termina en un inquilino que se va y un apartamento vacío dos meses.
Antes de subir el arriendo: qué dice el contrato y qué dice la ley
Hay dos capas y las dos mandan. La primera es el contrato: si tiene una cláusula de reajuste, esa es tu base. La segunda es la ley del país o de la ciudad, que en muchos lugares pone un tope o una periodicidad y que el contrato no puede saltarse.
Un ejemplo concreto es Colombia. Para vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 permite reajustar el canon cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, hasta el 100% del IPC del año calendario anterior. Además, el canon no puede pasar del 1% del valor comercial del inmueble. Esto no aplica a locales comerciales, que se rigen por otras reglas y por lo que se pacte.
En otros países el marco cambia: hay lugares con índices oficiales, otros con libertad de pacto y otros con topes temporales. Antes de dar una cifra a un dueño, confirma la norma vigente de su ciudad. Si no estás seguro, dilo y consulta con un abogado. Es mejor tardar un día que mandar una carta que no se puede exigir.
Cómo calcular el aumento paso a paso
Tres pasos, siempre en este orden:
- Identifica la fecha en que se cumple el año bajo el canon actual. No es la fecha en que el dueño se acordó.
- Toma el índice que manda (el que dice el contrato o la ley) del período que corresponde.
- Aplica el porcentaje al canon actual y redondea como el contrato lo indique.
Una escena típica: el canon es de 1.200.000 y el índice del año anterior fue de 5%. El aumento máximo es 60.000 y el nuevo canon, 1.260.000. Lo importante no es la cuenta, que es sencilla, sino tener por escrito de dónde salió cada número. Cuando el inquilino pregunta «¿y esto por qué?», respondes con el contrato y el índice, no con una opinión.
Cuánto avisar y cómo notificar
La forma importa. En Colombia, por ejemplo, el arrendador debe informar el monto y la fecha en que empieza a regir por un medio que el contrato haya previsto o por servicio postal autorizado, y si no lo hace bien el aumento no le sirve frente al arrendatario. Aunque tu país sea distinto, la regla práctica se mantiene: notifica por el canal que el contrato dice y guarda la prueba.
Mi recomendación de oficio:
- Avisa entre 60 y 90 días antes de la fecha del ajuste, no la semana anterior.
- Manda una carta corta con el canon actual, el nuevo, el índice usado y la fecha de inicio.
- Guarda copia y comprobante de entrega en la ficha del inmueble.
Plantilla que funciona:
Estimado Juan: de acuerdo con la cláusula de reajuste de su contrato, a partir del 1 de marzo el canon pasa de 1.200.000 a 1.260.000. El cálculo usa el índice pactado del año anterior. Quedo atento a cualquier duda y a coordinar el pago.
Qué hacer si el dueño quiere subir más de lo permitido
Pasa mucho. El propietario ve que el vecino cobra más y te pide subir 15%. Aquí tu trabajo es de asesor, no de mensajero. Explícale tres cosas: que un aumento por encima del tope puede no ser exigible, que un inquilino bueno que se va cuesta más que la diferencia (vacancia, fotos, visitas, tiempo) y que hay una alternativa legal, que es subir el canon al máximo permitido y revisar el valor cuando el contrato se renueve.
Un cierre que suele funcionar: «Prefiero que sigas cobrando todos los meses a que pagues comisión y dos meses de vacío por un aumento que no se sostiene.» Con números, casi siempre entienden.
Cómo conversar con el inquilino sin que se moleste
El aumento no debe llegar de sorpresa. Una semana antes de la carta, escríbele por WhatsApp: «Vamos a enviarte la actualización anual del canon, ¿prefieres recibirla por correo?». Así la carta es la confirmación de algo que ya sabe.
Si el inquilino reclama, escucha primero. Muchas veces no discute el porcentaje: le preocupa el momento. Puedes ofrecer que el nuevo canon empiece el mes siguiente o que pague al día en fecha fija. Si es puntual y cuida el inmueble, recuerda que retenerlo vale dinero. Si quieres profundizar en eso, mira cómo lograr que el inquilino renueve.
Si el inquilino ya viene atrasado, no mezcles los dos temas en la misma carta. Primero se resuelve la mora, como explicamos en cómo cobrar arriendos atrasados.
Cómo no olvidar ningún ajuste en tu cartera
El error más común no es calcular mal: es no calcular. Con veinte contratos, cada uno con su fecha de aniversario, alguien se pasa de fecha y el dueño pierde un año de ajuste. La solución es simple: cada contrato con su fecha de reajuste como tarea en la agenda, con aviso 90 días antes.
Un CRM para corredores sirve justo para eso: guardas el inmueble con su dueño y su inquilino, dejas la tarea con fecha y te avisa a tiempo. Con Realtia AI puedes incluso decirle por audio «recuérdame subir el arriendo de la casa de los Pérez en enero» y queda registrado.
Errores frecuentes que te cuestan el inquilino o el problema legal
- Subir antes de cumplir el año. El ajuste tiene una fecha; adelantarlo lo vuelve discutible.
- Aplicar el índice equivocado. Usa el del período que manda el contrato o la ley, no el que salió en las noticias.
- Avisar de palabra. Sin comprobante, no hay aviso.
- Sumar el aumento a otros cargos sin explicarlo. Cada concepto va separado.
- Decidir sin hablar con el dueño. El aumento es decisión suya; tú propones y documentas.
Un aumento de arriendo es una conversación de servicio: números claros, fechas claras y tiempo para que el otro se acomode. Si lo haces así, el dueño gana más, el inquilino entiende y tú conservas los dos.