CoStar Group cerró la compra de Matterport el 28 de febrero de 2025 por $1.6 mil millones de dólares. No es el único dato que importa: al cierre del cuarto trimestre de 2024, Matterport tenía bajo gestión más de 50 mil millones de pies cuadrados escaneados, con un crecimiento del 33% año contra año (según Matterport, Q4 2024). El mercado más grande de datos comerciales inmobiliarios del mundo puso ese precio en la tecnología de gemelos digitales. La pregunta no es si ese mercado existe. La pregunta es cuándo llega a LATAM y qué posición ocupa una agencia mientras espera.
Del tour 3D al gemelo digital: la diferencia que no se ve en la pantalla
Un tour 3D es una secuencia de fotos vinculadas que el comprador navega como si caminara por el inmueble. Un gemelo digital es otra cosa.
El gemelo digital es un modelo vivo del inmueble que ingiere datos en tiempo real: sensores de temperatura, consumo eléctrico, registro de ocupación, historial de mantenimiento, estado de equipos mecánicos. No te muestra cómo se ve la propiedad; te muestra cómo funciona. Actualiza continuamente lo que sabe sobre el edificio y usa esa información para tomar decisiones automatizadas o generar alertas antes de que algo falle.
JLL documentó esto en su plataforma Hank, implementada en un edificio de Royal London en Birmingham de 12.500 metros cuadrados. Los resultados publicados en 2025: retorno sobre inversión del 708%, £148.000 en ahorros garantizados anuales, reducción del 21% en el consumo de energía, extensión de uno a dos años en la vida útil de los equipos mecánicos, y prevención de 500 toneladas métricas de emisiones de carbono por año (según JLL, 2025). El gemelo no fue un estudio piloto. Lleva operando de forma continua y ajustando el comportamiento del edificio sin intervención manual diaria.
Esa diferencia define los usos reales. Los tours 3D sirven para presentar propiedades. Los gemelos digitales sirven para gestionarlas, operarlas y reducir sus costos de forma sostenida.
50 mil millones de m² y el LATAM que no aparece en esa cifra
El mercado global de gemelos digitales valía $24.97 mil millones en 2024 y se proyecta a $35.82 mil millones en 2025, un crecimiento del 43% en un solo año. Para 2028, las estimaciones ubican ese mercado cerca de los $48 mil millones, con una tasa de crecimiento anual compuesta que supera el 50% (según Proptech Latam Connection, 2025).
Matterport, ahora parte de CoStar, cerró 2024 con ingresos recurrentes anuales récord de $101.5 millones, un incremento del 11% año contra año, y más de 50 mil millones de pies cuadrados bajo gestión digital. Su modelo: captura 3D de propiedades que se convierte en activo digital permanente, sobre el que CoStar aplica visión por computadora y análisis con inteligencia artificial para mejorar los datos comerciales de cada inmueble.
En LATAM, ese número no existe todavía de forma sistemática. El 84% de las empresas del sector inmobiliario en Colombia no ha consolidado ningún proyecto de inteligencia artificial, según datos del Colombia Tech Week 2025 recogidos por El Tiempo. México, Brasil y Chile muestran mayor actividad individual, pero la implementación a escala de portafolio sigue siendo incipiente. La brecha no es solo de voluntad. Es de infraestructura de datos, penetración de sensores y modelos de negocio que aún no están definidos para este mercado.
Tres usos desplegados hoy, no proyecciones
Estas aplicaciones ya funcionan en mercados con la infraestructura necesaria:
Mantenimiento predictivo en portafolios de arriendo. Cuando el gemelo digital detecta que una bomba de agua opera fuera de rango térmico antes de que falle, la gestora programa el cambio preventivo. La extensión de uno a dos años en la vida útil de equipos que reporta JLL se traduce en una reducción directa del costo de mantenimiento correctivo. Para una gestora con 150 unidades residenciales en Bogotá o en Ciudad de México, ese diferencial en costos de emergencia es medible desde el primer año.
Preventa con recorridos permanentes. La startup argentina Pint, con sede en La Plata, integra recorridos 3D de proyectos en preventa con tours disponibles las 24 horas vía smartphone y visores de realidad virtual. El modelo incluye contratos inteligentes en blockchain y algoritmos de IA que completan información faltante en los modelos digitales (según Proptech Latam Connection, 2025). El patrón relevante: el gemelo del proyecto elimina la dependencia del recorrido físico presencial, que requiere que el vendedor y el comprador coincidan en tiempo y lugar.
Optimización energética continua. El 21% de reducción en el consumo de energía documentado por JLL en Birmingham no es una estimación. Es el resultado de ajustar climatización, iluminación y circulación según los patrones de ocupación que el gemelo aprende con el tiempo. Para edificios comerciales en LATAM donde el costo energético representa un porcentaje significativo del gasto operativo mensual, ese número puede justificar la inversión en sensores y plataforma por sí solo.
La barrera de entrada: lo que LATAM necesita resolver primero
Implementar un gemelo digital requiere tres insumos que en LATAM no son uniformes: sensores IoT instalados en el inmueble, datos estructurados del edificio en formatos digitales, y conectividad confiable.
El catastro fragmentado es el primer obstáculo. En buena parte de la región, el activo inmobiliario existe solo en papel o en archivos escaneados. Sin planos digitales estructurados, el gemelo empieza literalmente desde cero, lo que encarece la implementación inicial de forma significativa.
El segundo obstáculo es la penetración de IoT en edificios residenciales. Los casos de JLL y otras firmas globales operan sobre edificios comerciales donde los sistemas mecánicos ya están conectados a redes de monitoreo. El parque residencial de LATAM, incluidos los edificios de arriendo institucional que crecen en Colombia, México y Brasil, va incorporando sensores de forma gradual, pero el estándar no es masivo todavía.
El tercer punto es el modelo de financiamiento. ¿Quién paga el gemelo? En edificios comerciales, el propietario institucional asume el costo porque el retorno es verificable: JLL reporta 92% de empresas con pilotos de IA iniciados a mediados de 2025, y transacciones un 23% más rápidas con valuaciones un 18% más precisas cuando se integra IA en la gestión (según JLL, 2025). En residencial, el costo se distribuye entre la gestora, el propietario y eventualmente el arrendatario. Ese reparto aún no tiene un modelo consolidado en la región.
La adquisición de CoStar sobre Matterport importa porque baja una de esas barreras: el costo de captura 3D. Cuando la red comercial de CoStar integre las herramientas de Matterport para mercados de LATAM, digitalizar un inventario de propiedades será más barato. Ya hay gestoras en Brasil y Colombia que usan Matterport para recorridos virtuales. El siguiente paso no es mostrarlo; es gestionarlo.
Qué hacer con esto
No tienes que comprar nada hoy para que este tema afecte tu operación.
Si gestionas un portafolio de arriendo de diez unidades o más, el registro estructurado de mantenimiento es la acción inmediata. Cada reparación, su costo, la fecha y el equipo intervenido alimenta la base de datos que conecta con un sistema predictivo. Sin ese historial, no hay gemelo posible, y tampoco hay datos para negociar mejor contratos de mantenimiento con proveedores.
Si manejas preventa de proyectos residenciales, los recorridos 3D estáticos ya están disponibles a un costo bajo. La diferencia entre un tour y un gemelo es la capa de datos que agregas encima. Empezar con el modelo geométrico correcto permite añadir capas después, en lugar de reconstruir desde cero cuando la demanda lo justifique.
Si tu inmobiliaria gestiona edificios comerciales para inversores institucionales, el caso de JLL es el argumento más directo disponible: 708% de retorno en un edificio de tamaño mediano. El tamaño mínimo de propiedad que justifica la inversión inicial baja cada año que el hardware de sensores se abarata.
CoStar no pagó $1.6 mil millones por los tours bonitos. Pagó por la escala de datos que Matterport acumuló sobre propiedades físicas reales. Lo que están construyendo es una capa de inteligencia continua sobre el inventario físico del mundo. En LATAM ese inventario aún no está digitalizado a escala. Quien lleve ventaja cuando eso cambie no será necesariamente el portal con más listings, sino el que tenga los datos más ricos sobre cada propiedad.