En enero de 2025, AWS anunció una inversión de 5.000 millones de dólares en Querétaro, México (White & Case, 2025). En septiembre del mismo año, CloudHQ sumó 4.800 millones adicionales para seis centros de datos en el mismo estado. En Brasil, TikTok comprometió 37.000 millones de dólares en instalaciones industriales cerca del puerto de Pecém, Ceará. Estos no son titulares del sector tecnológico: son movimientos del mercado inmobiliario industrial, y están redefiniendo qué significa construir en LATAM.
La geografía del real estate de IA en la región
América Latina tiene 533 centros de datos distribuidos en 15 países. Representan cerca del 5% de la infraestructura mundial, pero crecen al 12% anual, la tasa más alta entre las regiones emergentes. Cinco países concentran el 80% de esa capacidad (TeleSemana, marzo de 2026), y cada uno tiene una lógica de demanda propia.
Brasil lidera con 204 instalaciones. São Paulo, Barueri y Campinas son los núcleos operativos. Solo en Campinas hay 200 MW activos en construcción y 1.100 MW adicionales planificados: el pipeline de capacidad más grande del continente.
Chile suma 66 centros de datos. Su estrategia nacional de atracción de inversiones, combinada con la red de cables submarinos del Pacífico, la convierte en el hub de conexión con Asia y Oceanía. AWS comprometió más de 4.000 millones de dólares en el país.
México tiene 64 instalaciones. Querétaro concentra 160 MW instalados y ha atraído a los operadores más grandes: Odata, CloudHQ y AWS. La proximidad con Estados Unidos y la baja latencia la consolidan como el punto de entrada natural para los hyperscalers que sirven al mercado norteamericano desde LATAM.
Colombia registra 41 instalaciones, con Bogotá como centro. El país tiene acceso a siete cables submarinos, lo que lo posiciona como nodo de conectividad clave para toda la cuenca andina.
Panamá tiene 17 instalaciones. Su rol histórico como hub de tránsito de las rutas de cable submarino le da presencia en el mapa regional, aunque su capacidad instalada es aún acotada frente a los grandes mercados.
Los números que el sector industrial no había visto
La capacidad total instalada en centros de datos de colocación en LATAM alcanzó 1,1 gigavatios (GW) en 2025. En 2019 eran 384 megavatios. La tasa de crecimiento compuesta en esos siete años fue del 16% anual. Pero 2025 fue excepcional: la capacidad creció un 20% en doce meses, impulsada por la demanda de infraestructura para inteligencia artificial (Bloomberg Línea, 2025).
La demanda supera a la oferta. El 42% de la capacidad que está actualmente en obras ya tiene contratos firmados antes de que el edificio esté terminado. La tasa de vacancia promedio regional es del 9%, estable pese al volumen récord de nueva oferta que entró al mercado.
Odata, el operador regional más grande, tiene 310 MW operativos y 971 MW adicionales planificados. Su campus en Querétaro (DC QR03) entregó 72 MW en 2025 y tiene una hoja de ruta para llegar a 300 MW en ese solo sitio.
DatacenterHawk proyecta que la capacidad de la región crecerá un 285% entre 2026 y 2030 (informe de febrero de 2026). El crecimiento anual de inversión entre 2022 y 2025 fue del 42%. Para 2028, bajo el escenario de alto crecimiento, la inversión acumulada podría alcanzar 43.000 millones de dólares en la región.
Para dimensionar ese número: el PIB de Paraguay se encuentra en ese rango. Y se concentra en una sola categoría de activo inmobiliario industrial, en menos de diez mercados de la región.
Por qué esto es real estate antes que tecnología
Un centro de datos no es una sala de servidores. Es una instalación industrial especializada de entre 5 y 50 hectáreas, con infraestructura de energía redundante de alta tensión, sistemas de enfriamiento de precisión, cerramiento perimetral de alta seguridad y acceso a redes de fibra de alta capacidad.
Los contratos que firman los hyperscalers con los operadores son, en muchos casos, en dólares y a 10 o 20 años. Fitch Ratings los clasifica, junto con la logística de última milla, como la categoría de real estate industrial con mejor perfil de flujo de caja en LATAM para 2026: baja vacancia, renta estable, inquilino solvente, contratos largos.
Los operadores especializados (Odata, TERRANOVA, EdgeConneX, Equinix) no buscan terrenos en los mismos parques industriales que las fábricas del nearshoring. Sus criterios de localización son distintos: acceso a líneas eléctricas de alta tensión, disponibilidad de agua para enfriamiento, cercanía a nodos de fibra troncal. Eso crea bolsas de demanda de suelo muy específicas en corredores donde pocas agencias comerciales tienen cobertura o datos actualizados.
TERRANOVA, la plataforma de data centers lanzada por Actis en diciembre de 2025 con 1.500 millones de dólares comprometidos para tres años, desarrolla campus en Brasil, México y Chile. Su primera instalación en Querétaro estaba programada para el primer trimestre de 2026.
La brecha que el PropTech todavía no llena
La región tiene alrededor de 1.600 startups de PropTech activas, según los datos del ecosistema del PropTech Latam Summit de junio de 2026. La mayoría atiende el segmento residencial. Una fracción cubre oficinas, retail y logística. El PropTech específico para la gestión, transacción y desarrollo de centros de datos en LATAM es prácticamente inexistente.
El software que usan desarrolladores y operadores en la región es casi en su totalidad de origen norteamericano o europeo: plataformas DCIM (Data Center Infrastructure Management), gemelos digitales industriales, herramientas de monitoreo de potencia y temperatura. No hay equivalentes locales adaptados a la permisología, los contratos ni la tributación de cada mercado.
Hay también una capa regulatoria nueva. Brasil, México, Chile, Colombia y Argentina están desarrollando normativas de soberanía de datos para IA, con requisitos de localización física que impactan directamente qué infraestructura se puede construir, dónde y bajo qué esquema legal. Ningún PropTech de la región ha empezado a procesar esa capa todavía.
El boom de centros de datos es la infraestructura física de la IA. Los modelos de lenguaje que el sector inmobiliario usa para calificar leads, generar fichas de propiedad, analizar contratos o predecir precios de absorción corren en servidores ubicados en esos edificios industriales. La capacidad de IA que llega a LATAM en los próximos cinco años depende directamente de cuántos megavatios se instalen en Querétaro o en Campinas.
Qué hacer con esto
Si tu agencia tiene especialización en industrial o comercial en corredores de México, Colombia, Chile o Brasil, los centros de datos generan ya demanda real de terrenos y edificaciones. No es una tendencia futura: hay transacciones activas de suelo y contratos de arrendamiento en curso en Querétaro, Bogotá norte, Campinas y el Gran Santiago.
El primer paso práctico es mapear cuántos centros de datos operan o están en construcción dentro de tu zona de influencia. Las fuentes públicas incluyen los reportes de DatacenterHawk, los comunicados de los operadores y los anuncios de los gobiernos estatales. En Querétaro, el gobierno del estado publica actualizaciones periódicas de los parques tecnológicos. Esa información convierte una tendencia de mercado en un prospecto concreto.
Para las agencias con foco residencial, el impacto es más indirecto pero verificable: la concentración de empleo tecnológico en corredores de data centers genera demanda de vivienda en su entorno. Querétaro es el caso más documentado en México. Campinas replica el mismo patrón en Brasil.
El sector inmobiliario en LATAM va a tener que aprender a leer los compromisos de inversión en infraestructura de IA como señales anticipadas del mercado. Los centros de datos son hoy el indicador más preciso de dónde va la demanda industrial en los próximos tres a cinco años, y en cascada, la demanda residencial y comercial en esas mismas zonas. El que aprende a leerlos primero capta el mandato antes del portal.