El mercado residencial de América Latina movió 243 mil millones de dólares en 2025, según Mordor Intelligence, con proyección de llegar a 333 mil millones antes de 2031. En la novena edición del PropTech Latam Summit Week, celebrada en Ciudad de México en junio de 2026, la organización estimó que el mercado total de Real Estate en la región ya supera el billón de dólares. Es una industria de escala. Y es, en gran medida, una industria sin datos.
No sin información: con información. Hay portales llenos de publicaciones, grupos de WhatsApp con noticias del barrio, y agentes con décadas de conocimiento local acumulado. Lo que no hay es el dato estructurado, compartido y verificable que permite construir la siguiente capa de tecnología.
Cuando la propiedad se vende pero el precio no queda registrado
En Estados Unidos, más del 90% de las transacciones residenciales pasa por un MLS y queda registrada en una base de datos compartida con precio de cierre real, fecha, condiciones de la operación y características del inmueble. Ese registro es el insumo de los modelos de valuación automatizada (AVM), del iBuying, y de las herramientas de análisis de mercado que los fondos y los grandes proptech usan como base de sus modelos de precios.
En América Latina, ese dato no existe en ninguna forma equivalente.
El problema tiene tres capas que se superponen. La primera es la propiedad que no está en el catastro. Según Mordor Intelligence, más del 30% de la vivienda urbana en partes de Perú, Colombia y Brasil existe fuera del registro formal. Cuando una unidad no está registrada, es invisible para cualquier herramienta de análisis de mercado y no puede aparecer en ninguna base de datos que alimente un modelo estadístico.
La segunda capa es la transacción que se declara a un precio y se paga a otro. En varios mercados de la región, parte del precio registrado ante notario difiere del precio real pagado para reducir el impuesto de traslado de dominio. Es una práctica documentada en México y en otros mercados de la región. Cuando el precio oficial no coincide con el precio real, cualquier base de datos construida sobre registros notariales tiene una distorsión incorporada desde el inicio.
La tercera capa es la más visible en el trabajo cotidiano: la misma propiedad aparece en tres portales distintos, publicada por cuatro agentes diferentes, a dos o tres precios distintos, con fechas de actualización y descripciones que no siempre coinciden. Según el International MLS Forum, en gran parte de la región las propiedades se duplican en portales, se listan a precios distintos y se atribuyen a múltiples agentes sin que exista un único punto de verdad. Eso no es solo un problema de experiencia de usuario: es un problema de datos.
Por qué los portales ganaron y los AVMs todavía esperan
La primera ola de proptech en América Latina fue de portales y plataformas de búsqueda: Lamudi, Properati, Inmuebles24, Vivareal, OLX, Metrocuadrado, ZonaProp. Tenían sentido porque resolvían el problema de visibilidad. Agregar el inventario disperso de miles de agentes en una interfaz unificada era valioso sin necesitar datos de transacciones cerradas. Un portal funciona con publicaciones; un AVM no.
Los AVMs necesitan precios de cierre reales. Los mejores modelos en mercados con datos suficientes logran errores medianos por debajo del 5%. Alcanzar ese nivel de precisión en LATAM es matemáticamente difícil, no por la calidad de los algoritmos disponibles, sino por la escasez del insumo. Como documenta Magma Partners en su análisis de proptech para la región, el acceso al Registro Público de la Propiedad en México sigue siendo lento e incompleto en gran parte del territorio. Los procesos de cierre en varios mercados pueden extenderse hasta 12 meses, lo que reduce la velocidad de transacciones y, por tanto, el volumen de datos disponibles por período de tiempo.
Brasil domina el mercado residencial con el 40.85% del valor total en 2025, según Mordor Intelligence, y tiene los fundamentos de datos inmobiliarios más desarrollados de la región. Colombia proyecta el crecimiento más rápido, con un CAGR del 6.92% hasta 2031, pero opera con un déficit habitacional de 4.81 millones de familias que representa el 25.6% de los hogares, una proporción que complica la cobertura catastral. El resto del mapa tiene situaciones similares o más fragmentadas.
El resultado es que el proptech de América Latina construyó lo que podía construir con los datos que tenía: portales, plataformas de búsqueda y herramientas que trabajan con inventario disponible, no con precios de cierre verificados.
Lo que la segunda ola está construyendo
Esa limitación define el punto de partida de la segunda generación. GoPropTech identificó en mayo de 2026 el cambio de foco: de la tecnología de búsqueda hacia la habilitación de ventas, gestión de documentos, confianza digital y datos de propiedad. Las empresas que avanzan en este terreno no están construyendo portales más rápidos: están construyendo la capa que los portales no pudieron construir.
Omni MLS es el ejemplo más visible de ese esfuerzo en el lado del dato compartido. Opera en 19 países de América Latina, tiene más de 4,000 miembros activos y cerró 16,861 transacciones a través de su red en 2025. Ha establecido acuerdos de intercambio de datos con Stellar MLS (el tercero más grande de Estados Unidos), Unlock MLS de Texas y MetroTex, lo que permite que agentes en esos mercados de Estados Unidos vean inventario exclusivo en Ciudad de México, Bogotá, Panamá o Buenos Aires. La adopción de estándares RESO, el protocolo de interoperabilidad que usa la industria estadounidense, en nueve países de la región abre la posibilidad de que diferentes sistemas hablen el mismo idioma de datos.
El número que pone en perspectiva el trabajo pendiente: Omni MLS opera en un mercado de 1.2 millones de profesionales inmobiliarios activos en América Latina. Sus 4,000 miembros activos representan el 0.3% de ese universo. Es una demostración de concepto, no una cobertura de mercado.
El análisis de Carlos Rousseau de diciembre de 2025 señala que Colombia avanza con pilotos de registro catastral en blockchain y que México explora la notarización digital. La dirección es clara. La distancia entre esa dirección y el dato disponible para alimentar modelos de IA sigue siendo significativa.
Qué significa esto para las agencias que operan hoy
La infraestructura de datos compartidos en LATAM es una tarea de años y su resultado no está dentro del control de ninguna agencia individual. Pero hay acciones concretas que marcan la diferencia entre quién llegue preparado cuando esa infraestructura exista y quién no.
La primera es estructurar el histórico propio. Cada transacción cerrada debería existir en un CRM con al menos estos campos: precio de cierre real, fecha, dirección, zona, metros cuadrados totales, tipo de propiedad y condición (venta nueva, usada, arriendo). No en un grupo de WhatsApp ni en una hoja de cálculo: en un sistema con campos consistentes y completos. La agencia con cinco años de operación que tiene 200 cierres registrados con esa estructura tiene un activo que casi ninguna otra agencia en la región posee, y uno que crece con cada operación.
La segunda es entender qué herramientas de IA funcionan con los datos que existen ahora y cuáles dependen de datos que todavía no están disponibles. El scoring de leads, la automatización de seguimiento y el análisis del inventario propio funcionan con datos de CRM bien configurado. Los AVMs de mercado, los modelos de predicción de precio óptimo de salida y el análisis de demanda por micro-zona necesitan la capa de datos compartidos que todavía se está construyendo.
Qué hacer con esto
El dato de cierre es la diferencia entre un portal y un mercado que se puede medir. Sin él, las herramientas de IA de mayor valor, la valuación automatizada, la predicción de demanda por zona, el análisis de precio óptimo, trabajan con aproximaciones que pueden errar significativamente dependiendo del mercado y del período.
El camino para una agencia en Bogotá, Ciudad de México o Panamá tiene dos niveles. El interno es construir el historial propio desde hoy: ese dato no existe en ninguna plataforma compartida y solo la agencia misma puede generarlo. El externo es seguir de cerca qué plataformas de datos compartidos ganan masa crítica en su mercado y evaluar cuándo unirse genera retorno operativo real.
Lo que no cambia es la dirección del sector. La segunda ola del proptech de América Latina, como la describe GoPropTech, está apostando a resolver exactamente este problema. Cuando el dato de cierre llegue a estar disponible de forma estructurada y compartida, las herramientas que lo aprovechan ya estarán listas. La pregunta que queda abierta para cada agencia es si sus propios datos van a estar listos también.