En marzo de 2025, Colombia cruzó un umbral que pocos notaron fuera del sector de la construcción: 20 millones de metros cuadrados certificados con el sistema EDGE del IFC, el equivalente al 20% de toda el área certificada bajo ese estándar en 115 países. Trece de esos 20 millones se certificaron en los últimos dos años. El mercado verde de LATAM no es una promesa; ya existe a escala. El software para gestionar esa escala es casi inexistente en la región.
Cómo Colombia llegó a representar el 20% del mundo en certificación verde
El sistema EDGE fue diseñado por el IFC como una alternativa accesible al LEED para mercados emergentes: exige reducciones mínimas del 20% en consumo de energía, agua y materiales. Colombia lo adoptó formalmente en 2017 a través de una alianza entre la Cámara Colombiana de la Construcción (CAMACOL) y el IFC, sobre una base regulatoria que ya existía: el Código Nacional de Construcción Sostenible de 2015.
El punto de inflexión fue la banca. Desde 2016, cinco entidades, entre ellas Bancolombia, Davivienda y el BBVA, empezaron a ofrecer créditos de construcción verde a tasas entre 0.5 y 2 puntos porcentuales por debajo del mercado. Para los constructores de Vivienda de Interés Social, esa diferencia en el costo del capital fue suficiente para que la certificación dejara de ser una opción voluntaria y pasara a ser una decisión económica lógica.
Los resultados al primer trimestre de 2025 son concretos: 289,000 unidades de vivienda certificadas con EDGE, de las cuales el 73% corresponde a VIS y el 91% del área total es residencial (según CAMACOL, 2025). La meta del gremio para 2030 es que el 50% de las viviendas entregadas tengan certificación verde, unas 428,000 unidades. El crecimiento de los últimos dos años, que representa el 65% de toda la historia del programa en el país, indica que la dirección se mantiene.
Ese liderazgo tiene un efecto sobre el mercado más amplio: Colombia concentra el 20% del área EDGE certificada a nivel global. Para un mercado de vivienda del tamaño del colombiano, ese resultado no fue casual. Fue el producto de un sistema de incentivos financieros, regulatorios y sectoriales que funcionó de forma coordinada durante casi una década. El resto de LATAM tiene sistemas similares en diseño, pero pocos con el mismo grado de implementación.
El dinero verde pone condiciones que los datos deben cumplir
En noviembre de 2025, Bogotá emitió el primer bono verde internacional de una capital latinoamericana, con respaldo del IFC y la CAF: la demanda superó los 3.1 billones de pesos colombianos, equivalente a unos US$600 millones (según IFC, 2025). La operación no fue simbólica. Fue una señal de que el financiamiento climático en la región ya tiene instrumentos con condiciones técnicas que los activos inmobiliarios deben acreditar para acceder a ellos.
La presión ESG no llega solo por la vía de los bonos. Los principales estándares de reporte de desempeño ambiental en real estate, como GRESB, agrupan a más de 2,000 entidades que cubren $8.6 billones de dólares en valor bruto de activos. Los fondos de capital privado e inmobiliario que operan en LATAM, o que buscan capital de inversores institucionales globales, tienen que reportar esos indicadores. Eso llega hasta los activos subyacentes: la propiedad en Bogotá o en Guadalajara que un fondo tiene en su portafolio necesita poder generar datos ESG que el fondo pueda consolidar en su reporte anual.
El problema es que la mayoría de esos activos no los produce. Los certificados de edificio verde como EDGE o LEED son una foto de diseño, tomada en el momento de la construcción o la adecuación. Lo que los fondos y los bancos verdes necesitan es una película: consumo mensual de energía y agua, variaciones respecto a la línea base del certificado, huella de carbono por metro cuadrado de operación. Esa película requiere software de monitoreo continuo. Y ese software, en la mayoría de los portafolios de LATAM, no existe.
Las plataformas que gestionan eso globalmente no operan en la región
En Estados Unidos y Europa, la capa de software que se despliega sobre los activos certificados es tan importante como la certificación misma. Measurabl, la plataforma de referencia en el mercado anglosajón, cubre más de 18 mil millones de pies cuadrados y es adoptada por el 37% de los principales gestores de activos inmobiliarios del mundo (según BestCRE, 2025). Automatiza la consolidación de datos de energía, agua y residuos, produce los reportes de GRESB y TCFD, e identifica qué activos del portafolio necesitan intervención para mantener su calificación ESG.
Deepki cumple una función similar en Europa, donde las regulaciones SFDR obligan a los gestores de fondos a reportar el impacto ambiental de sus inversiones. Ambas plataformas operan principalmente con grandes portafolios institucionales.
En LATAM, ninguna de las dos tiene presencia operativa relevante. El proceso habitual en la región sigue siendo: un consultor calcula las eficiencias usando el software gratuito de EDGE Buildings, el proyecto recibe el sello, el PDF queda archivado. No hay actualización de datos de operación, no hay comparación de desempeño entre activos del mismo portafolio, no hay conexión automática con los reportes que los fondos internacionales piden.
La distancia entre la escala de certificación que Colombia ya tiene, 20 millones de metros cuadrados, y las herramientas digitales para gestionarla de forma continua es considerable. El ecosistema proptech de LATAM se concentró históricamente en portales de anuncios, CRMs para corredores y soluciones de firma digital. La capa de datos ambientales de activos inmobiliarios es, hasta ahora, un espacio sin ocupar en la región.
México y el motor industrial del ESG
México tiene un perfil diferente al colombiano en certificación verde. El país ocupa el quinto lugar global en proyectos certificados LEED: 144 proyectos y 3.2 millones de metros cuadrados, según los rankings de GBCI para 2025. El motor no fue la vivienda social sino el sector industrial. Las empresas manufactureras globales que instalaron operaciones en el país por la relocalización de cadenas de suministro exigen instalaciones con certificación para cumplir sus propios compromisos ESG frente a sus accionistas.
Esa presión empresa-a-proveedor genera una demanda específica: no es solo un sello en la puerta de un proyecto residencial. Es un flujo mensual de datos ambientales que el operador del parque industrial o del edificio de oficinas tiene que entregar al ocupante corporativo para que este lo incorpore a su reporte de sostenibilidad. En Europa y Estados Unidos, ese flujo ya tiene software dedicado. En México, en la mayor parte de los casos, se entrega en hojas de cálculo.
Brasil sigue la misma curva: séptimo lugar global con 2.9 millones de metros cuadrados LEED en 171 proyectos en 2025. El patrón regional es consistente: la certificación crece, la digitalización de lo que sigue a la certificación no.
Qué hacer con esto
Para las agencias y gestoras que trabajan con portafolios de arriendo o con desarrolladores en Colombia, el primer paso es hacer un inventario de certificaciones existentes: qué activos tienen sello EDGE o LEED, si ese sello está vigente, y si hay algún registro de datos de consumo de operación. Un certificado en PDF que no está conectado con datos reales de desempeño no le sirve a un fondo ni a un banco que exija evidencia ESG continua para mantener condiciones de financiamiento preferencial.
Para quienes trabajan en otros mercados de la región, el momento tiene otro ángulo: la oferta de edificios certificados sigue siendo baja en Panamá, Perú, Chile y en gran parte de México fuera del corredor industrial. La evidencia global indica que los diferenciales de valor y renta para activos certificados son más altos en mercados con poca penetración del estándar. Capturar ese diferencial requiere poder demostrarlo con datos continuos ante compradores, inquilinos o inversores.
La brecha entre el volumen de activos certificados en LATAM y las herramientas digitales para gestionarlos no va a mantenerse indefinidamente. El financiamiento verde ya condiciona tasas y acceso a capital. La regulación de fondos globales ya exige reportes que llegan hasta los activos subyacentes. El software que haga ese puente de forma sistemática no existe todavía en la región como producto local. Para los operadores que entiendan eso ahora, hay una posición concreta que ocupar antes de que el estándar se vuelva requisito.