En el tercer trimestre de 2026, el 76% de las grandes empresas en América Latina mantuvo o amplió sus espacios en plataformas de flex office, según el Global Fortune 500 Flex Space Report de WeWork. El mercado de coworking en Sudamérica alcanzó $1.25 mil millones este año, con un crecimiento anual del 12%. El flex office dejó de ser un experimento de startups para convertirse en infraestructura corporativa. El proptech que lo gestiona, en cambio, sigue siendo principalmente global, y la mayoría de operadores en LATAM trabaja con hojas de cálculo.
De experimento a infraestructura corporativa
El cambio más importante no está en el tamaño del mercado: está en quién lo usa. En 2026, las empresas representan el 44.6% de los ingresos del coworking en Sudamérica (según Mordor Intelligence). Los clientes dominantes del flex no son freelancers ni startups: son equipos corporativos que contratan decenas o cientos de asientos.
Los números lo confirman. Entre 2025 y 2026, el número promedio de asientos por empresa en redes flex creció 21%, de 556 a 672. El 62% de estas empresas opera en múltiples ubicaciones del mismo operador; el 60% tiene presencia en diferentes ciudades. En México, el coworking crece al 17% anual hasta 2030; en Perú, la proyección es del 13.2% entre 2026 y 2031. Brasil concentra el 35.6% del mercado sudamericano.
El sector tecnológico (IT/ITES) responde por el 42.7% de los ingresos del coworking en la región. Las empresas de tecnología adoptaron el trabajo híbrido antes que el resto, y ese patrón definió qué tipo de espacio construyó el mercado en los últimos cuatro años.
Un dato adicional: el 59% de las empresas en LATAM planea expandir su presencia en espacios flex dentro de dos años (Habitaro, 2025). El número promedio de asientos por empresa ya pasó de 556 a 672 en un año. A ese ritmo, las redes flex tendrán que gestionar cuentas de 1,000 o más asientos en los próximos dos años, algo para lo que la mayoría de operadores en la región no tiene sistema construido.
Lo que gestionar flex requiere, y en qué difiere del arrendamiento tradicional
Un arrendamiento corporativo de cinco años tiene picos operativos en el arranque y en el vencimiento. El flex tiene actividad operativa todos los días.
Primero, el precio dinámico. El mismo escritorio puede tener precios distintos según el día de la semana, la anticipación de la reserva, y la ocupación del edificio en ese momento. Los operadores con más tecnología aplican modelos similares al yield management hotelero: ajustan precio en tiempo real usando inventario disponible y patrones históricos de demanda.
Segundo, la gestión de cuentas enterprise. Una empresa con 150 empleados en cuatro ciudades necesita una cuenta maestra, facturación consolidada, y múltiples contratos subordinados. El CRM genérico no tiene esa estructura. El equipo de ventas del operador termina coordinando por correo lo que debería resolverse automáticamente.
Tercero, el análisis de ocupación en tiempo real. Saber cuántos escritorios están ocupados ahora mismo, cuántos están reservados para la semana, y cuándo se espera un pico es la base para dos decisiones importantes: si abrir una nueva sede, y si renegociar el arrendamiento del edificio base.
Cuarto, el reporte financiero para inversores. El propietario del edificio o el fondo que financia al operador necesita un reporte distinto al del arrendamiento tradicional: ingresos por metro cuadrado por día, ocupación promedio ponderada, churn de clientes por segmento. Los sistemas clásicos de administración de propiedades no generan ese cuadro.
La brecha proptech en la región
A nivel global existen plataformas especializadas para gestión de espacios flex: Nexudus, OfficeRnD, Cobot, HubOS, Yardi Kube, Archie (reconocida entre los diez mejores productos de oficina por G2 en 2026). Estas herramientas integran reservas, CRM, facturación, control de acceso y análisis de ocupación.
En LATAM, la adopción de estas plataformas es limitada, y las barreras no son técnicas de fondo: son de integración local. Cada mercado tiene su propio esquema de facturación electrónica (CFDI en México, factura electrónica en Colombia y Chile, NF-e en Brasil) y sus propias plataformas de pago (Mercado Pago, PSE, Webpay, PagoEfectivo). Las herramientas globales no siempre los cubren, y el soporte en horario latinoamericano suele ser escaso.
La consecuencia es directa: la mayoría de operadores en LATAM gestiona con Google Sheets, WhatsApp y algún CRM de ventas genérico. Zora Systems, empresa mexicana fundada en 2025, es uno de los primeros desarrollos regionales que ataca el problema de gestión operacional para espacios flex. El espacio sigue abierto.
La brecha tiene costos concretos. El operador sin pricing dinámico cobra de menos en días de alta demanda o pierde el cliente en días de baja por precio inflexible. El que no tiene un CRM para cuentas enterprise pierde la renovación porque nadie la rastreó ni activó la conversación a tiempo.
Lo que esto significa para corredores y agencias en LATAM
El crecimiento del flex office abre dos oportunidades para las agencias de bienes raíces comerciales en la región, y pocas las están aprovechando.
La primera es la representación de operadores. Un operador que abre una nueva sede necesita llenarla de clientes corporativos. En muchos mercados de LATAM, el canal más eficiente para eso son los corredores comerciales con cartera de clientes enterprise. Pero el corredor necesita entender el producto: el flex no se vende, ni se negocia, ni se reporta como un arrendamiento de largo plazo.
La segunda es la conversión de activos. Con vacancia del 18.3% en São Paulo, alrededor del 22% en Ciudad de México, y entre 9.8% y 11% en Bogotá y Santiago (Contract Workplaces, enero 2026), los propietarios de edificios clase B y C buscan alternativas. Convertir un piso o un edificio completo a modelo flex requiere un corredor que entienda tanto el mercado de arrendamiento como el modelo operativo del operador. Ese perfil es escaso.
Los principales operadores con presencia regional son WeWork, IWG (Regus, Spaces), Co-Work LatAm, IOS Offices en México, y Woba en Brasil, además de una capa creciente de jugadores locales en cada ciudad.
Qué hacer con esto
Si operas una agencia comercial, el primer paso es mapear los operadores flex en tus mercados principales y entender su estructura de comisiones. La relación con un operador flex no es una transacción única: es un canal continuo de demanda corporativa si sabes mantenerla.
Si tu portafolio incluye edificios con vacancia persistente, vale la pena hacer la cuenta del diferencial de ingreso entre un arrendamiento tradicional y un modelo flex bien ejecutado. La conversión tiene un capex inicial, pero en mercados con vacancia sobre el 15% es mejor opción que seguir bajando el precio del contrato convencional.
Y si construyes software para el sector, la gestión operacional del flex office en LATAM es un problema real, activo, y mal resuelto. El mercado sudamericano llegará a $2.25 mil millones en 2031 (Mordor Intelligence). Las herramientas globales tienen barreras de entrada concretas en facturación e integración de pagos locales. El primer jugador regional que las resuelva tiene terreno abierto.