En enero de 2026, California convirtió en delito menor no declarar que una foto de propiedad fue alterada con inteligencia artificial. En julio, Nueva York anunció que seguirá el mismo camino. Un análisis de Coraly sobre más de 40,000 fotos publicadas en los principales portales de EE.UU. encontró que el 11% mostraba señales de alteración con IA (según Fortune, julio 2026). Las agencias de LATAM usan estas herramientas con creciente frecuencia. La pregunta no es si una regulación equivalente llegará a la región, sino cuándo.
La ley que ya rige en California: AB 723
La Asamblea de California aprobó AB 723, hoy codificado como Business & Professions Code §10140.8, con entrada en vigor el 1 de enero de 2026. La norma aplica a todos los corredores y agentes inmobiliarios con licencia en el estado que controlan su propia publicidad digital (según WAV Group, noviembre 2025).
Lo que la ley exige es concreto. Cuando un listado usa imágenes "digitalmente alteradas", el responsable debe incluir una advertencia "clara y destacada" junto a la imagen y dar acceso a la foto original, ya sea por un enlace, una URL o un código QR. La advertencia no puede ir en la letra pequeña.
La ley define con precisión qué cuenta como alteración: agregar, quitar o modificar muebles, electrodomésticos, pisos, colores de pintura, jardinería, fachadas, planos y elementos exteriores como farolas o vistas por las ventanas. El staging virtual entra completamente en ese alcance.
Lo que queda excluido es igualmente específico: ajustes de iluminación, enfoque, balance de blancos, corrección de color, perspectiva, enderezado y recorte. Si el resultado no modifica materialmente la propiedad, no hay obligación de declarar.
| Requiere declaración | No requiere declaración |
|---|---|
| Staging virtual (muebles que no existen) | Corrección de iluminación o exposición |
| Cambiar color de piso o paredes | Balance de blancos |
| Eliminar cables, postes u objetos | Recorte o ajuste de perspectiva |
| Reemplazar vista desde una ventana | Enfoque o nitidez |
| Mejorar jardín o fachada digitalmente | Corrección de color |
Violar la norma es un misdemeanor, un delito menor que puede afectar la licencia profesional. La Asociación de Realtors de California se opuso al proyecto durante el trámite legislativo. No pudo detenerlo.
California tiene más de 400,000 licencias inmobiliarias activas, el mayor mercado de EE.UU. Cuando ese mercado establece un estándar de cumplimiento, los proveedores de software, las plataformas y los corredores de otros estados comienzan a adoptar el mismo protocolo antes de que se los exijan.
El "housefishing" que puso el tema en la agenda
"Housefishing" combina "housing" con "catfishing", el término para la suplantación de identidad en redes sociales. Describe la práctica de alterar digitalmente fotos de propiedades para que parezcan más amplias, luminosas o equipadas de lo que realmente son.
El análisis de Coraly encontró en una muestra de más de 40,000 fotos publicadas en portales como StreetEasy y Zillow que el 11% mostraba señales de manipulación: paredes que cambian de textura entre fotos del mismo ambiente, sombras incongruentes con la dirección de la luz, objetos que simplemente no existen en el departamento. En muchos casos la alteración no es sutil: electrodomésticos en cocinas vacías, jardines donde hay concreto, ventanas con vistas que no corresponden al piso real.
El problema no es nuevo, pero las herramientas de IA cambiaron la escala. Antes, manipular una foto de forma creíble requería habilidades técnicas y tiempo. Hoy, hay aplicaciones que hacen staging virtual completo en segundos. El costo de producir una imagen atractiva bajó de manera significativa. El costo de producir una imagen engañosa también.
El resultado práctico: más visitas necesarias para cerrar un arriendo, mayor frustración cuando el departamento no coincide con lo que vieron online, y más disputas en el período posterior a la firma del contrato.
El Departamento de Estado de Nueva York había emitido una alerta de tendencia sobre el fenómeno antes de que el alcalde presentara su propuesta. El problema ya era visible antes de que hubiera legislación para nombrarlo.
Nueva York propone, y el patrón se repite
El 16 de julio de 2026, el alcalde Zohran Mamdani presentó una propuesta que obligaría a propietarios, corredores y plataformas a declarar, de forma "clara y visible", cuándo usan imágenes generadas o editadas por IA en anuncios de arriendo. La propuesta forma parte del "Rental Ripoff Report", un documento de 68 páginas con 23 medidas de protección al arrendatario, construido con testimonios de más de 2,400 inquilinos de los cinco condados (Fortune, julio 2026).
El alcance va más allá de California. No aplica solo a profesionales con licencia: las plataformas también quedan obligadas. StreetEasy y Zillow deberían crear sistemas de verificación o exigir confirmación explícita antes de publicar una foto. La implementación sería gradual, con un plazo de tres años para que las empresas adapten sus sistemas (El Ecosistema Startup, 2026).
Nueva Jersey está evaluando legislación similar. El patrón es reconocible: un estado actúa, otro evalúa, un tercero sigue. California aprobó su ley en menos de 18 meses desde la presentación del proyecto hasta su entrada en vigor. Nueva York tomó el mismo camino con foco en el arrendamiento.
Para plataformas y agencias con presencia en múltiples mercados, el desafío ya no es estudiar cada ley en detalle. Es construir un proceso de cumplimiento que pueda operar bajo distintos marcos al mismo tiempo, porque el número de jurisdicciones que legislan sobre esto solo va a crecer.
LATAM hoy: sin ley específica, pero con exposición real
En la región no existe un equivalente de AB 723. Brasil cuenta con el Código de Defensa del Consumidor; Colombia con la Ley 1480 de protección al consumidor; México con la Ley Federal de Protección al Consumidor. Todas prohíben la publicidad engañosa, pero ninguna regula específicamente la alteración de imágenes con IA en anuncios inmobiliarios.
Al mismo tiempo, las herramientas que generaron la controversia en California y Nueva York llegaron al sector en LATAM. El staging virtual con IA ya se usa en agencias de México, Colombia y Panamá. Las aplicaciones de mejora fotográfica con IA (corrección de iluminación, eliminación de objetos, reemplazo de cielos) están disponibles en plataformas globales accesibles desde cualquier país de la región.
Eso significa que el 11% que Coraly documentó en portales de EE.UU. no es un problema exclusivamente americano. Es una referencia para estimar la magnitud de lo que ocurre en mercados donde la misma tecnología está disponible pero no hay fiscalización todavía.
La trayectoria regulatoria en EE.UU. sugiere que el margen puede ser más corto de lo que parece. Asociaciones sectoriales como AMPI en México o la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz siguen los cambios regulatorios del mercado estadounidense de cerca, dado que muchos de sus miembros tienen clientes o socios con presencia allá. Las plataformas que operan en ambos mercados, ya sea por expansión directa o por captación de compradores de la diáspora, están desarrollando sistemas de etiquetado y verificación para cumplir con California y Nueva York. Esa infraestructura estará disponible para todos en cuanto los estándares se formalicen.
Qué hacer con esto
El primer paso es documentar qué herramientas de edición o staging con IA usa tu agencia o portal, y qué tipo de alteraciones producen. No todas las ediciones tienen el mismo nivel de exposición: ajustar la exposición de una foto es distinto a agregar muebles que no existen en el inmueble. La tabla de la sección anterior, basada en los criterios de AB 723, es un primer filtro útil.
El segundo paso es definir una política de declaración voluntaria. No hay obligación legal en LATAM hoy. Pero publicar la foto original junto con la versión editada con IA es una diferenciación que ya funciona como señal de confianza en otros sectores. Las propiedades cuyas fotos corresponden a la realidad generan menos cancelaciones de visita y procesos de cierre más cortos, aunque no haya todavía una ley que lo exija.
El tercer paso es seguir el proceso regulatorio en California y Nueva York como señal adelantada. AB 723 tardó menos de 18 meses desde su presentación hasta entrar en vigor. Una norma equivalente en Colombia, México o Panamá puede moverse igual de rápido cuando el debate llegue al legislativo local.
El sector que llega con un proceso de cumplimiento ya operativo tiene una ventaja concreta: no frente al regulador, sino frente al arrendatario o comprador que comparará tu listado honesto con el de quienes todavía no declararon nada.