En Bogotá, la tasa de vacancia de oficinas cerró 2025 en 8.7%, el nivel más bajo en nueve años. En los corredores prime de Chicó y Calle 100, la vacancia está por debajo del 3% y hay proyectos que llegan al mercado pre-arrendados en su totalidad, según CBRE Colombia. Ciudad de México registró absorción positiva durante 2025 y alcanzó 6.1 millones de metros cuadrados ocupados al cierre del año.
Al mismo tiempo, el 49% de los líderes con portafolios de real estate en América Latina declaró que el impacto de la inteligencia artificial sobre sus necesidades de espacio es un riesgo activo en sus decisiones (según la Encuesta de Futuro del Trabajo de JLL para LATAM, Q1 2026, con datos de Argentina, Brasil, Colombia y México). Ese porcentaje supera el 40% que lo declara globalmente. Alguien está firmando contratos de diez años sin saber qué va a pasar con su fuerza de trabajo en 2028.
La IA cambia el equipo antes de que el contrato venza
El problema no es teórico. Una empresa del sector financiero en Bogotá que automatiza su área de análisis de crédito puede pasar de 80 a 50 analistas en 24 meses. Si firmó 3.000 m² para esos 80 colaboradores, los 1.000 m² sobrantes los paga igual. No es una proyección lejana: el 47% de los directivos corporativos de LATAM ya identifica la transformación de la fuerza de trabajo impulsada por IA como su máxima prioridad estratégica, por encima de cualquier otra iniciativa del portafolio.
La brecha es que esa prioridad tiene el nivel de preparación más bajo entre los ocho escenarios que evaluó el mismo estudio JLL. El 35% de los líderes de la región cita la complejidad regulatoria como su principal obstáculo; el 33% señala la escasez de talento técnico especializado. Ambas barreras son específicas de LATAM: en el resto del mundo, el déficit de habilidades de IA lidera la lista. En la región, el problema es regulatorio primero y de talento después.
Lo que eso implica en la práctica: las empresas de LATAM van a implementar IA más lento de lo que sus directivos quieren, pero la incertidumbre sobre el tamaño futuro de sus equipos ya llegó a las mesas de negociación de arrendamientos. Los contratos se firman sobre el headcount de hoy, sin un modelo de cómo ese headcount cambia en el horizonte del contrato.
Bogotá y Ciudad de México: mercados que crecen con una variable sin resolver
La recuperación del mercado de oficinas corporativas en LATAM tiene números concretos. En Bogotá, los contratos corporativos firmados en 2025 superaron los 105.000 m², con una absorción neta de más de 65.000 m², un crecimiento interanual del 35% (según CBRE Colombia). Solo 4.500 m² de nueva oferta llegaron al inventario en todo el año: el mínimo histórico de la ciudad. Los activos prime del Distrito Central de Negocios cierran operaciones con valores cercanos a $82.683 por metro cuadrado al mes, y para 2026 se proyectan tres nuevos proyectos que suman más de 27.000 m² al inventario.
En Ciudad de México, el panorama apunta en la misma dirección. La vacancia bajó 2.9 puntos porcentuales durante 2025, el corredor central operó al 11.7% de vacancia, y CBRE proyecta 213.000 m² de nueva oferta para 2026, con el 40% ya pre-arrendado (CBRE, Mexico Business News).
La demanda existe. El problema es que los corredores de real estate comercial y sus clientes están tomando decisiones de arrendamiento de 5 a 10 años basadas en el headcount actual, sin un modelo de cómo la IA va a redistribuir esas posiciones. El corredor entrega comparativos de mercado. El cliente firma en función de cuántas personas tiene hoy. Nadie pone sobre la mesa la proyección de cuántas tendrá en 2028.
La categoría proptech que LATAM no tiene todavía
En los mercados más maduros existe una categoría de proptech llamada workplace analytics: plataformas que combinan sensores de ocupación de espacios, datos de recursos humanos, calendarios de reuniones y modelos predictivos para producir un escenario de workforce y espacio a tres o cinco años. OfficeSpace, Condeco y Envoy operan en esa categoría globalmente. Las grandes consultoras de real estate corporativo tienen sus propios modelos integrados para los portafolios que asesoran.
El ecosistema proptech de LATAM no tiene ese producto. En el PropTech Latam Summit 2026, celebrado en Ciudad de México en junio con más de 1.500 participantes de 20 países, los tres ganadores de The Next Big Thing fueron Kustodia, KUBO y Portero Seguro: los tres con foco en gestión de propiedades residenciales y arrendamiento. Eso refleja dónde está el volumen y el dolor operativo en la región, no es una crítica. Pero significa que el real estate corporativo enfrenta el problema de la IA sin la tecnología que necesitaría para modelarlo.
La encuesta global de tecnología CRE de JLL muestra que más del 60% de las empresas tiene que resolver problemas de tecnología básica antes de poder desplegar IA de forma efectiva, y el 81% opera con al menos tres sistemas de información que rinden por debajo de lo esperado. Si eso ocurre en los mercados más avanzados, la brecha en LATAM es mayor. Las cláusulas de expansión y reducción de espacio, estándar en los contratos corporativos de Nueva York o Londres, siguen siendo poco comunes en Bogotá y CDMX precisamente porque nadie tiene un modelo que las respalde.
Lo que el corredor puede hacer sin esperar el software
El análisis puede construirse sin una plataforma dedicada. Los reportes sectoriales de JLL, McKinsey y Deloitte desglosan la velocidad de adopción de IA por industria: servicios financieros, centros de contacto, logística y seguros tienen perfiles de automatización más rápidos que manufactura o salud. Con ese insumo y los datos de headcount del cliente, un corredor puede producir tres escenarios de workforce para el horizonte del contrato: conservador, base y acelerado.
Ese análisis no reemplaza un modelo de workplace analytics, pero diferencia la propuesta. El tenant que recibe un estudio de espacio con proyección de workforce está en mejores condiciones para decidir si firma 2.000 m² o 2.500 m², si incluye una cláusula de salida al año cinco, o si busca un espacio flexible que absorba la variación sin costo de salida. El propietario que entiende el perfil de automatización de su inquilino puede calibrar mejor el riesgo de vacancia futura antes de aceptar las condiciones.
El punto no es predecir exactamente cuántos empleados tendrá el cliente en 2028. El punto es que un corredor que lleva ese análisis a la reunión está teniendo una conversación diferente a la del corredor que lleva solo el comparativo de precios.
Qué hacer con esto
El mercado de oficinas en América Latina está en un momento favorable. Bogotá tiene la vacancia más baja en nueve años, Ciudad de México muestra absorción positiva, y hay proyectos concretos en pipeline en ambas ciudades. Es un contexto que da visibilidad para cerrar contratos largos y para los propietarios que buscan inquilinos corporativos de largo plazo.
El problema no es el mercado: es que los contratos que se cierran hoy no incorporan la variable más disruptiva de los próximos cinco años. El 49% de los directivos corporativos de LATAM ya nombra esa incertidumbre en sus portafolios. Ningún proptech de la región les ofrece todavía una herramienta para cuantificarla.
Para el corredor o agencia con clientes corporativos, ese hueco es una ventaja concreta: el análisis de workforce e impacto de IA no es estándar en ninguna propuesta competidora de la región. Para el ecosistema proptech de LATAM, hay una categoría sin jugadores locales, con un mercado que ya nombró el problema por su nombre y con transacciones de alto valor que justifican la inversión.