En 2025, las pérdidas aseguradas por catástrofes naturales superaron los 100.000 millones de dólares por sexto año consecutivo. No es un número abstracto: ese volumen de pérdidas se traduce en primas de seguro que suben, hipotecas que se restringen y propiedades que pierden liquidez antes de que llegue el siguiente evento. La inteligencia artificial ya cuantifica ese riesgo propiedad por propiedad. La mayoría de las agencias en LATAM todavía no lee esos datos.
Scores climáticos por propiedad: cómo funciona la IA
Hace cinco años, el riesgo climático de un inmueble se resolvía con una pregunta: ¿está en zona inundable según el mapa federal? Sí o no. Hoy, plataformas como First Street, Jupiter Intelligence y JLL Risk Advisory producen scores específicos para cada activo, no para la ciudad ni el código postal.
Un score de riesgo climático combina insumos que ningún tasador puede procesar en tiempo útil: imágenes satelitales multitemporales, modelos de elevación digital del terreno, datos históricos de eventos extremos, proyecciones de escenarios al 2030, 2050 y 2100, y en algunos casos información sobre la estructura del edificio (materiales, año de construcción, altura sobre el nivel del mar). El resultado es un índice numérico para cada amenaza específica: inundación, incendio, calor extremo, viento. No un "área de riesgo": un valor que permite comparar una propiedad con la de al lado.
En abril de 2026, First Street expandió su cobertura más allá del real estate residencial para incluir empresas e infraestructura compleja (según Morningstar / PR Newswire, 2026), señal de que estos modelos maduran y buscan escala institucional. La empresa fue reconocida como Climate Risk Service of the Year en los Risk Technology Awards 2026.
JLL opera una plataforma propia que analiza propiedades en todo el mundo bajo múltiples escenarios climáticos. Permite cuantificar el impacto de inundaciones, calor extremo y tormentas sobre el valor de la propiedad, los ingresos por arriendo y la demanda del mercado, en términos financieros concretos (según JLL, "The Climate Inflection Point").
Lo que esos scores hacen a los números financieros
El efecto en valuaciones y financiamiento ya es medible. Los seguros para bienes raíces comerciales subieron un 88 por ciento en los últimos cinco años a nivel global, según datos de JLL. Una encuesta de la misma firma a prestamistas encontró que el peso del riesgo climático en las decisiones de crédito se duplicará en los próximos cinco años.
La investigación de Janus Henderson (marzo de 2026) identifica cuatro canales por los que el riesgo físico erosiona el valor de un activo: mayor capex para hacer la propiedad resiliente, primas de seguro que comprimen el ingreso neto operacional, disrupciones operativas que afectan la ocupación, y reducción de liquidez en mercados estructuralmente expuestos. Cuatro mecanismos, todos con impacto directo en el flujo de caja y en el precio de salida (según Janus Henderson, 2026).
Ese mismo informe documenta que en 2025 los incendios de Los Ángeles generaron cerca de 28.000 millones de dólares en daños. Las inundaciones de Valencia en 2024, 11.000 millones en un solo evento. Para los fondos institucionales, pérdidas de esa escala ya son variables que entran en los modelos de precio. Para muchas agencias de LATAM, siguen pareciendo noticias de otro continente.
En septiembre de 2025, ULI (Urban Land Institute) publicó el primer "playbook" específico para la gestión de riesgo climático en bienes raíces comerciales, con protocolos para due diligence, negociación de seguros y reporte a inversores (según ULI / BusinessWire, 2025).
La exposición de LATAM: alta y poco medida
El informe de JLL "El punto de inflexión climático" estima que más del 50 por ciento de las poblaciones y áreas construidas en México están expuestas a ciclones tropicales extremos. No es el único mercado de la región con alta exposición.
Panamá tiene un inventario creciente de propiedades en zonas costeras del Pacífico y el Caribe donde la intensificación de huracanes y el aumento del nivel del mar son variables reales. Cartagena de Indias enfrenta subsidencia del suelo y riesgo de inundación costera que ya afecta sectores del centro histórico y del barrio Bocagrande. Buenos Aires tiene zonas bajas vulnerables a lluvias intensas que, cuando ocurren, generan descuentos de precio en las manzanas afectadas. Chile registra incendios forestales de escala creciente en el sur y estrés hídrico severo en el centro-norte, factores que ya influyen en el valor de la tierra con potencial de desarrollo.
El canal que más rápido transmite el riesgo climático en estos mercados es el seguro. En zonas de mayor exposición, las pólizas se encarecen, se vuelven más restrictivas o dejan de estar disponibles. Un activo que no puede asegurarse no puede financiarse con hipoteca. Un activo que no puede financiarse tiene un universo de compradores más pequeño. Eso es un descuento de precio, aunque nadie lo nombre de esa forma.
Ninguna de estas ciudades cuenta aún con el equivalente local de First Street: un score de riesgo climático a nivel de predio, verificable y comparable entre propiedades. Lo que sí existe es la exposición. Lo que falta es el sistema que la convierta en número.
Lo que una agencia puede incorporar hoy
No es necesario esperar a que llegue a LATAM el modelo más sofisticado para operar diferente.
El primer cambio es incorporar el riesgo climático como variable de mandato, no de noticia. Al tomar un mandato o evaluar un portafolio, preguntar dónde cae la propiedad en relación con zonas inundables, corredores de huracanes o áreas de estrés hídrico no es alarmismo: es due diligence que los bancos ya exigen y que los fondos institucionales ya incluyen en sus modelos. Un agente que puede responder esa pregunta con datos, no con intuición, tiene un argumento diferente ante el propietario y ante el comprador.
El segundo paso es usar lo que ya existe. Los organismos de gestión de riesgos nacionales, como CENAPRED en México, el IDEAM en Colombia y el SINAPROC en Panamá, publican cartografías de amenazas. No tienen la granularidad de un modelo de IA entrenado con millones de transacciones, pero proveen una base. Combinarlas con datos de elevación disponibles en plataformas públicas como Copernicus o los portales de cada instituto geográfico permite construir análisis preliminares útiles antes de invertir en herramientas especializadas.
El tercer paso es prepararse para cuando los bancos de LATAM empiecen a hacer la pregunta. La Autoridad Bancaria Europea aplica guías de riesgo climático desde 2026 que obligan a las instituciones a requerir evaluaciones de riesgo físico antes de otorgar créditos. El BID y el Banco Mundial publican marcos de análisis para América Latina desde hace años. El sistema bancario regional avanza en esa dirección.
Qué hacer con esto
El riesgo climático ya impacta el valor de los activos en LATAM. No como posibilidad futura: como variable presente que los fondos internacionales, los bancos de desarrollo y los aseguradores globales ya incorporan cuando miran la región.
La ventaja de empezar a trabajar con este análisis ahora es que la mayoría del mercado local todavía no lo hace. Una agencia que construye un proceso básico de revisión de riesgo climático tiene tiempo de instalarlo como práctica antes de que se vuelva obligatorio.
¿Qué propiedad de tu portafolio tiene hoy la mayor exposición climática y cuánto de eso está ya reflejado en el precio?