La industria PropTech de América Latina pasó de 500 startups en 2018 a más de 1,200 en 2024, y el sector recibió cerca de $4,000 millones en capital de riesgo en el proceso (según Latitud). El punto interesante no es el crecimiento: es que varios de los modelos que generaron más expectativa afuera todavía no terminan de operar como se prometió, mientras que modelos menos vistosos demostraron tracción real en la región.
El iBuying llegó con fuerza y tuvo que cambiar de forma
El modelo iBuyer es directo en papel: una empresa hace una oferta en 24 horas por una propiedad, la compra, la renueva y la revende con margen. Es el modelo que Zillow probó a escala en Estados Unidos, perdió más de $300 millones en un trimestre y terminó cerrando esa operación. Opendoor, el iBuyer más grande del mercado norteamericano, ha acumulado pérdidas de miles de millones desde su debut en bolsa.
En América Latina, el caso más visible es Habi, en Colombia. En 2022, levantó $200 millones en una ronda Serie C liderada por Homebrew y SoftBank, con una valuación que la colocó como el primer unicornio PropTech de habla hispana en el sector residencial. La promesa era el mismo modelo iBuyer, pero adaptado a Bogotá y otras ciudades colombianas.
El problema estructural no es sorpresivo para quienes operan en la región. El proceso de venta de una propiedad en América Latina tiene un promedio de 360 días. La aprobación de crédito hipotecario toma, en promedio, 90 días más. Los títulos de propiedad presentan irregularidades que ningún modelo de valuación automatizado puede absorber de forma directa. Ninguna de estas fricciones desapareció porque llegó una startup bien financiada.
Habi se adaptó. El modelo evolucionó desde el iBuying puro hacia servicios end-to-end: valuación, compra, renovación, colocación con compradores y brokerage hipotecario. Dejó de ser una apuesta de inventario y se convirtió en una plataforma de servicio completa. El modelo que llegó y el que está operando hoy son distintos.
Lo que sí aterrizó: portales, gestión y visualización
Los modelos que funcionaron son, en retrospectiva, los que reducen fricción sin requerir que el mercado cambie de fondo. Los portales digitales de listados cubrieron el vacío histórico que en otras regiones ocupa el sistema MLS. Esto redujo el tiempo promedio en mercado de propiedades en 22 días en los mercados donde operan (según The Global Economics, 2026).
También fue notable el giro que el sector tuvo después de la pandemia. Antes de 2020, la inversión PropTech favorecía fintechs hipotecarias. Después, las plataformas de gestión de propiedades y amenidades superaron a los fintechs en captación de capital. La razón es práctica: requieren menos regulación, menos capital y entregan valor directo a propietarios y administradores sin depender de la aprobación de un banco.
Las herramientas de visualización (tours virtuales 360°, generadores automáticos de fichas, recorridos 3D) ganaron terreno más rápido de lo esperado. La pandemia forzó la adopción y el costo de implementarlas bajó de forma significativa entre 2021 y 2024. Hoy son parte estándar del flujo de muchas agencias en México, Colombia y Panamá.
México concentra más de 150 startups PropTech activas en la actualidad (según El Financiero, junio 2026). Open Space, enfocada en digitalizar el monitoreo de obra, alcanzó una valuación de $1,000 millones. Colombia y México representan juntos más de $12,000 millones en oportunidad de mercado no capturada en el segmento residencial.
IA: de menos del 5% a 92% en pilotos, pero con solo 5% de resultados reales
El salto en adopción de IA es real. El JLL Global Real Estate Technology Survey 2025, con más de 1,000 ejecutivos en 16 mercados, encontró que el 92% de los equipos ya arrancó un piloto de IA o planea hacerlo ese año. Dos años antes, esa cifra era menor al 5% (según JLL, 2025).
El dato más honesto del mismo reporte: solo el 5% reporta haber cumplido la mayoría de sus objetivos con IA. El 60% de las organizaciones necesita resolver problemas fundamentales de infraestructura tecnológica antes de poder sacar partido real de estas herramientas. El 81% tiene al menos tres sistemas existentes que no rinden lo que deberían.
En LATAM, estos números se amplifican. Entre 2020 y 2024, los rounds de capital en la región cayeron 72% (según El Financiero Opinión, junio 2026). Eso significa menos startups con capital suficiente para construir la infraestructura de datos que la IA de mayor complejidad requiere. La calidad de los datos en el mercado inmobiliario latinoamericano es el cuello de botella más difícil: una parte significativa de las transacciones ocurre de forma informal o con registros incompletos.
Lo que funciona son casos de uso acotados: modelos de valuación automatizada (AVM) en mercados con suficiente historial transaccional, scoring de leads para priorizar seguimiento, generación automática de fichas de propiedades. Estos no requieren infraestructura compleja y entregan resultados medibles en semanas.
Tokenización: la lógica es sólida, el mercado todavía no está listo
La tokenización inmobiliaria tiene sentido conceptual para mercados como los de LATAM. Fraccionar una propiedad en tokens permite tickets de inversión menores, liquidez potencial en mercados secundarios y transparencia vía blockchain. En una región donde el acceso a la inversión inmobiliaria ha estado históricamente concentrado en quienes ya tienen capital, la propuesta es atractiva.
Propmatch, startup que opera con este modelo, fue nominada Mejor Startup Revelación en el PropTech Latam Summit 2025 y llegó a finales de competencias en Web Summit Lisboa y Dubai Northstar. Los casos con mayor tracción ocurren en destinos turísticos como Tulum, donde los compradores son internacionales y las estructuras de propiedad son más simples.
El freno es regulatorio y estructural. La mayoría de países de LATAM no tiene un marco legal claro para activos tokenizados. Los mercados secundarios son delgados. La confianza en instrumentos digitales sin respaldo físico tangible sigue siendo baja en el mercado masivo. El modelo no está roto, pero el mercado no está listo para escalar en 2026.
Qué hacer con esto
La conclusión operativa para una inmobiliaria o un profesional del sector en LATAM no es esperar a que el mercado madure. Es entender qué modelos ya demostraron tracción y actuar sobre esos.
Los portales y plataformas de proceso son terreno ganado. Si tu operación no tiene presencia estructurada en los portales principales y no está capturando datos de ese inventario, operas con una desventaja que se compone con el tiempo. La integración entre portales, CRM y seguimiento automatizado es la base sobre la que todo lo demás descansa.
La IA para casos de uso específicos es aplicable ahora: scoring de leads, fichas automáticas, respuesta inmediata a contactos nuevos. Lo que diferencia al 5% que obtiene resultados del 92% que pilotea es tener un objetivo medible y un plazo concreto antes de lanzar el piloto, no lanzarlo porque todos lo están haciendo.
El iBuying puro, la tokenización masiva y las promesas de cambio profundo en el financiamiento hipotecario con blockchain son tendencias reales a nivel global que en LATAM todavía están buscando su forma definitiva. Pueden ser relevantes en tres o cinco años. No son el lugar donde una agencia o un equipo de ventas debería concentrar su energía en 2026.