El 30 de marzo de 2026, Brookfield Asset Management completó la compra de Tabas, la startup brasileña que gestiona 3.500 departamentos en arrendamiento institucional. Brookfield no es un fondo de riesgo ni un family office: es uno de los mayores gestores de activos inmobiliarios del mundo. Que haya comprado una proptech especializada en multifamily en LATAM no es una señal menor.
Brasil: el mercado que construyó el modelo
El segmento multifamily en Brasil llegó a 14.000 unidades en 2025, con transacciones por R$ 1.100 millones en el año (según Portas.com.br, 2025). Parece grande hasta que se ve la proporción: representa menos del 0.1% del mercado de arrendamiento residencial nacional. El 90% de esas unidades está concentrado en São Paulo.
Los actores que empujan el crecimiento son instituciones de gran escala. Greystar, el mayor operador multifamily del mundo, anunció una joint venture con Cyrela para invertir R$ 5.000 millones y desarrollar 40 edificios con 10.000 unidades para 2029. Brookfield, antes de adquirir Tabas, ya operaba 2.800 apartamentos propios con un pipeline de 6.000 unidades en desarrollo. Vila 11 suma 17 edificios operativos con 6 más en construcción. JFL tiene 600 unidades, de las cuales el 50% se arrienda a través de contratos B2B con empresas que relocalizan ejecutivos.
Las proyecciones indican un crecimiento del 30% en 2026, llevando el inventario a 16.100 unidades, y del 67% para 2028, cuando se esperan 20.600. El freno principal son las tasas de interés. Con la Selic en niveles elevados, el financiamiento de proyectos multifamily encarece el retorno para los desarrolladores. Los operadores del sector calculan que el mercado podría ser cinco veces mayor en un entorno de tasas más bajas.
En ese contexto, la adquisición de Tabas tiene lógica operativa directa. Brookfield había comprado edificios que Tabas ya gestionaba. Incorporar la operadora elimina un intermediario, trae tecnología propia y le da control sobre la experiencia del inquilino en todo su portafolio.
México, Colombia y Perú: la expansión en curso
Brasil no es el único mercado donde el modelo avanza. El GRI Multifamily & BTR Latin America de agosto de 2025, celebrado en Bogotá, reunió a 77 ejecutivos C-level de Colombia, México, Perú y Chile para discutir el modelo en sus respectivos países. El evento contó con representantes de Bancolombia, Parque Arauco, Paladin Realty Partners y Homie.
En México, Homie apunta a 4.000 unidades bajo el modelo institucional en la Ciudad de México para finales de 2026. La empresa opera en cinco países y trabaja con 46 operadores multifamily en su red latinoamericana. También está probando expansión en Chile.
En Colombia, el contexto demográfico es especialmente favorable. El 47.6% de los hogares urbanos colombianos arrienda, una proporción que en 1997 era del 35.9% (según datos de Camacol). La construcción cayó un 35% en el primer trimestre de 2025, lo que reduce la oferta nueva en el momento en que más se necesita. Bancolombia y CCLA, un operador especializado en arrendamiento institucional, se fijaron como meta gestionar 5.000 unidades en arriendo para 2026.
En Perú, Parque Arauco, el operador chileno de centros comerciales, entró al segmento multifamily y seleccionó a Homie para gestionar su primer edificio institucional en Lima. Homie proyecta un crecimiento del 200% en su portafolio peruano durante 2026.
El patrón es consistente en los cuatro mercados: capital privado institucional, operadores con tecnología integrada y ciudades con alta proporción de hogares arrendatarios están convergiendo en los mismos proyectos.
El stack operativo que define este segmento
Lo que distingue al multifamily institucional del arrendamiento tradicional no es solo la escala: es la arquitectura operativa.
Tabas construyó un sistema de gestión que incluye fijación dinámica de precios (ajustando rentas por ocupación, estacionalidad y comparables en tiempo real), selección digital de inquilinos y protocolos estandarizados de mantenimiento por edificio completo. Ese modelo, que gestiona edificios enteros en lugar de unidades individuales, resolvió el 90% de los litigios que la empresa enfrentaba en su etapa anterior, cuando firmaba contratos unidad por unidad.
JFL convierte el 50% de su inventario en contratos B2B con empresas para relocalización corporativa. Esto convierte el edificio en un producto de servicio, con demanda predecible y contratos de mayor duración.
Tabas planea además licenciar su plataforma tecnológica a operadores multifamily externos. Eso indica que el software de gestión institucional a escala ya es un activo con valor propio, separable del activo físico que opera.
Los edificios de arrendamiento institucional generan datos estructurados que el arrendamiento individual no produce: quién arrienda, a qué precio, cuánto tiempo permanece, por qué se va. Esos datos alimentan mejores modelos de precios y selección, lo que atrae más capital institucional, lo que permite más escala. Es un ciclo que el arrendamiento disperso entre propietarios individuales no puede replicar de la misma manera.
El rezago regulatorio que frena el resto
El principal obstáculo fuera de Brasil es regulatorio. En Colombia, el marco legal del arrendamiento residencial es la Ley 820 de 2003: concebida para contratos entre propietarios individuales e inquilinos individuales (según AsuntosLegales.co, 2025). No contempla estructuras institucionales que gestionan cientos de unidades en un mismo edificio, lo que genera tensiones en tributación, responsabilidad y garantías.
Bogotá avanzó al incorporar el concepto de «vivienda especializada» en la revisión de su POT (Decreto 555 de 2021), dando al multifamily un uso urbanístico reconocido. Pero el marco fiscal y contractual para inversión institucional en arrendamiento sigue pendiente de actualización en la mayoría de los países de la región.
En México, la reforma al INFONAVIT en curso incluye un componente de renta con opción a compra para vivienda asequible, lo que podría crear un nuevo segmento de BTR con apoyo estatal. Sin embargo, la claridad regulatoria para inversión privada en multifamily sin subsidio sigue siendo limitada.
Qué hacer con esto
Para el director de una inmobiliaria en Bogotá, Ciudad de México o Lima, el crecimiento del arrendamiento institucional produce dos dinámicas que vale la pena separar.
La primera es un cambio gradual en el tipo de propietario disponible. Si Bancolombia y CCLA controlan 5.000 unidades en Colombia, esas unidades no circulan por los canales tradicionales de captación. El propietario individual con dos o tres apartamentos sigue existiendo, pero su peso en el mercado se reduce a medida que los portafolios institucionales ganan escala. El proceso es lento, pero ya empezó.
La segunda dinámica es la aparición de un cliente nuevo. Los operadores institucionales necesitan inteligencia local de mercado, captación de inquilinos para el lease-up inicial de nuevos edificios y, en algunos casos, acuerdos de colaboración con agencias que tienen cartera de clientes corporativos para relocalización. JFL en Brasil hace el 50% de su negocio en contratos B2B: ese es exactamente el tipo de relación que una agencia con clientes empresariales puede desarrollar en su ciudad.
El número que mejor dimensiona la oportunidad a largo plazo: el 47.6% de los hogares urbanos colombianos arrienda, pero menos del 1% de ese inventario es institucional. La brecha entre esos dos números es el mercado que Brookfield, Greystar, Bancolombia y sus pares están construyendo. Las agencias que entiendan lo que estos operadores necesitan encontrarán un tipo de cliente diferente al que tienen hoy.