Entre la segunda mitad de 2024 y el primer semestre de 2025, la superficie de oficinas absorbida en América Latina creció 43% en términos interanuales, con más de 1.2 millones de m² colocados en ese periodo (según JLL, 2025). São Paulo concentró el 31% de esa absorción. Lima redujo su vacancia en 26.6%. Santiago registró el mayor nivel de colocación en una década. El mercado corporativo volvió a los niveles de 2019. En ese mismo periodo, una encuesta de JLL a más de 1,000 ejecutivos de real estate corporativo en 16 mercados encontró que el 92% ya piloteaba proyectos de IA en su operación, pero solo el 5% reportaba haber alcanzado sus objetivos. Esa brecha, entre el ciclo de mercado y la madurez tecnológica de quienes lo operan, es el problema central del proptech comercial en la región.
El rebote del mercado de oficinas en LATAM
La recuperación no es gradual: es un salto. La vacancia regional bajó a 15.1%, nivel comparable al prepandémico. Tres ciudades concentran el 50% de toda la oferta: Ciudad de México, São Paulo y Santiago. Cada una muestra dinámicas distintas.
Ciudad de México representa casi una cuarta parte del inventario de oficinas de LATAM. Al cierre de 2025, el mercado Clase A/A+ acumulaba 7.4 millones de m² con una vacancia de 17.6%, cayendo 2.9 puntos porcentuales versus el año anterior. Las rentas Clase A se ubicaron en $24.4 por m² al mes. En el CBD de la ciudad, la vacancia bajó a 11.7%, bastante más ajustada que el promedio.
São Paulo es el motor de volumen. Entre 2024 y 2025 absorbió 364,404 m², equivalente a la suma de los ocho mercados más pequeños de la región combinados. Lima redujo su vacancia de 20.5% a 15% en el mismo periodo. Medellín opera con la vacancia más baja de toda la región: 4.7%. Río de Janeiro registra su nivel de vacancia más bajo en diez años. San José de Costa Rica regresó a niveles prepandémicos.
Santiago muestra el rebote más acelerado. Cerró 2025 con niveles de absorción no vistos en una década y al primer trimestre de 2026 redujo su vacancia a 7.7%, segunda más baja entre los grandes mercados de LATAM. Alessandro Piffardi de JLL Chile señaló que se observa "un mayor dinamismo en la ocupación de espacios, con empresas priorizando eficiencia."
El ciclo no parece transitorio. La expansión del inventario proyectada para 2026 es del 4.2%, lo que indica que hay demanda real por delante de la oferta disponible.
Lo que este ciclo exige de las agencias con cartera comercial
El real estate comercial opera con lógicas distintas al residencial. Los ciclos de negociación van de 6 a 18 meses en deals corporativos. Los contratos son más complejos. Los decisores del lado del cliente son múltiples: finanzas, operaciones, legal, dirección. Y el análisis que una agencia tiene que producir incluye comparables por corredor, eficiencia de planta, condiciones de expansión y datos de mercado actualizados.
En un mercado que se mueve al ritmo que muestran los datos actuales, la diferencia entre cerrar o no depende de qué agencia puede producir ese análisis con rapidez. Con la vacancia del CBD de CDMX en 11.7% versus el promedio de la ciudad en 17.6%, la misma propiedad tiene lecturas de mercado radicalmente distintas según el submercado. Una empresa que evalúa opciones en Insurgentes, Polanco y Reforma simultáneamente necesita saber qué vacancia tiene cada corredor, qué están pagando empresas similares y qué opciones compiten en el mismo perfil técnico.
Las agencias que trabajan con datos sistemáticos tienen esa ventaja. Las que dependen de intuición o de reportes trimestrales de los portales no pueden moverse a la velocidad del mercado actual.
El 92% que pilotea IA y el 5% que logra resultados
La encuesta de JLL sobre tecnología en real estate corporativo, levantada en octubre de 2025 con más de 1,000 ejecutivos en 16 mercados, entrega datos que aplican directamente a la región.
El porcentaje de empresas que iniciaron pilotos de IA pasó de 5% a 92% en solo tres años. Es un salto sin precedentes en adopción tecnológica. Pero solo el 5% reporta haber alcanzado la mayoría de sus objetivos de programa. El 81% de las organizaciones tiene al menos tres sistemas tecnológicos que no funcionan como deberían. Más del 60% reconoce que debe resolver problemas de base antes de poder aprovechar la IA. Solo el 33% del personal se siente adecuadamente capacitado.
El patrón es claro: organizaciones que instalan IA sobre datos fragmentados y procesos sin estandarizar no obtienen retorno. Las que primero ordenan la base de datos y estandarizan los procesos, y luego aplican IA sobre esa estructura, logran diferenciarse.
En LATAM esto se agudiza. La informalidad en el registro de transacciones comerciales es alta. Los comparables quedan en correos y hojas de cálculo. Los CRMs tienen llenado inconsistente. Sobre esa base, ningún modelo de análisis puede producir inteligencia útil, con o sin IA.
El stack de una agencia comercial, diferente al residencial
CoStar pagó 1,600 millones de dólares por Matterport en febrero de 2025. Matterport tiene mapeados más de 14 millones de espacios en 177 países. La apuesta de CoStar combina datos espaciales con inteligencia de transacciones: un grafo de datos que ningún portal latinoamericano tiene hoy, pero que indica la dirección del sector.
Para las agencias que operan en LATAM, la pregunta no es cómo replicar eso, sino qué construir con lo que sí está disponible.
Un sistema de comparables propio: en real estate comercial, los comparables pesan diferente que en residencial. Cada operación tiene características específicas, como calidad de construcción, eficiencia de planta, cláusulas de expansión y precio por m² por corredor. Una agencia que registra consistentemente sus transacciones cerradas durante dos años tiene un activo de inteligencia que ningún portal puede darle.
Un CRM adaptado para ciclos largos: la mayoría de los CRMs pensados para residencial no soportan bien pipelines de 12 a 18 meses con múltiples contactos por cliente. Las etapas del proceso comercial son distintas (prospección de inquilino, análisis de necesidad, presentación de opciones, due diligence, negociación de condiciones y firma) y requieren seguimiento diferenciado por etapa y por contacto.
Datos de submercado con frecuencia alta: con vacancia tan diferenciada dentro de la misma ciudad, los reportes trimestrales generales ya no son suficientes. Las agencias que pueden consultar absorción por corredor con actualización frecuente se mueven más rápido que las que esperan publicaciones sectoriales.
Qué hacer con esto
Si la agencia maneja cartera comercial y residencial en paralelo, el primer paso es separar los procesos y métricas de cada operación. Mezclarlas en un mismo CRM es la razón más común por la que la operación comercial no escala: los ciclos, las etapas y los datos relevantes son completamente distintos.
El segundo paso es identificar qué datos propios vale la pena estructurar ahora. Los comparables de transacciones cerradas, con precio, superficie, piso, corredor y condición, son el dato más escaso del mercado comercial en LATAM y el más útil para cualquier análisis posterior. Una agencia que los registra desde hoy tiene, en 18 meses, un activo competitivo que no se puede comprar.
El tercero: antes de pilotear cualquier herramienta de IA, hacer un diagnóstico honesto de la base de datos disponible. El 60% de las empresas en el estudio de JLL reconoció no estar en condiciones de aprovechar la IA. En LATAM ese número probablemente es más alto. El diagnóstico de datos es el paso cero, no el paso final del proceso.
El mercado de oficinas de LATAM entró a una fase de expansión activa. Santiago absorbió en 2025 lo que no había absorbido en una década. São Paulo concentra más superficie corporativa que ocho mercados combinados. Ciudad de México acumula el mayor inventario de la región y su CBD ya opera con vacancia de un solo dígito en algunos corredores. La ventana para las agencias con cartera comercial es real. La pregunta es si su tecnología les permite operar a la velocidad del ciclo.