Colombia emitió el Decreto 0368 el 7 de abril de 2026. Con ese acto, el gobierno hizo obligatorias las finanzas abiertas para todas las entidades supervisadas por la Superintendencia Financiera. Esa misma semana, gestoras de arrendamiento en Bogotá, Medellín y Cali seguían pidiendo a sus candidatos que les enviaran comprobantes de ingresos por WhatsApp, en PDF.
El sistema que reemplaza el expediente de arrendamiento
La idea detrás del Open Finance es directa: cuando el usuario lo autoriza, sus datos financieros viajan desde su banco hacia el sistema que los necesita, a través de una API. El flujo dura segundos. No hay intermediario humano. No hay documento escaneado. No hay PDF adjunto.
En la práctica, para una gestora de arriendo, esto funciona así: el candidato recibe un enlace, autoriza en su app bancaria, y el sistema recibe de vuelta ingresos verificados, historial de saldo y patrones de transacción, en tiempo real. El dato no pasa por las manos del candidato, así que no se puede alterar.
En el Reino Unido, este mecanismo opera a escala desde hace años. Un informe de Open Banking Limited y EY registró 17 millones de conexiones activas en enero de 2026. El efecto concreto en el mercado inmobiliario es medible: verificar la capacidad financiera de un arrendatario pasó de tomar entre 3 y 5 días hábiles a completarse en minutos (según Property Investor Today, junio 2026). En LATAM, la infraestructura para replicar esto está en construcción activa. Y en algunos mercados, ya está disponible.
El costo del proceso actual: semanas y fraude
El arrendamiento en México contribuyó 3 billones de pesos a la economía en el segundo trimestre de 2025, equivalente al 8,8% del PIB, según Real Estate Market, febrero 2026. En toda la región, el mercado de arriendo supera los 400.000 millones de dólares anuales con más de 30 millones de unidades residenciales. Un mercado de esa magnitud opera, en su mayor parte, con verificación manual.
El costo tiene dos dimensiones. La primera es el tiempo: en la mayoría de las gestoras medianas de LATAM, procesar un expediente completo implica solicitar comprobantes de ingresos, estados de cuenta recientes, consultas al buró de crédito y referencias de arrendamiento anteriores. El candidato los reúne, los envía, la gestora los revisa, pide completar lo que falta. El ciclo toma entre dos y tres semanas, y en ese tiempo el candidato puede haber cerrado con otra gestora que respondió más rápido.
La segunda dimensión es el fraude. En México se registraron más de 3.800 intentos de fraude inmobiliario en 2024, y el 70% ocurrió en el segmento de arriendo. A nivel regional, el 93% de los gestores de propiedades reportó haber encontrado algún tipo de fraude en solicitudes durante el último año, una cifra 40% mayor que el año anterior. Un estado de cuenta en PDF no protege: se puede editar con herramientas gratuitas en minutos. El Open Finance sí protege, porque el dato viene directamente de la institución financiera y no pasa por las manos del candidato.
El mapa por país: dónde puedes usar esto hoy
Brasil lidera con amplia diferencia. El sistema de Open Finance del Banco Central do Brasil está operativo desde febrero de 2021. Al cierre de 2025 acumulaba más de 128 millones de consentimientos activos en más de 200 instituciones participantes (según Latinia, 2026). En febrero de 2026 se lanzó la portabilidad de crédito vía Open Finance, permitiendo mover deudas entre instituciones de forma completamente digital. Para una gestora en São Paulo o Curitiba, la verificación de ingresos de inquilinos vía API no es una promesa futura: es una opción disponible ahora mismo.
Colombia firmó rápido. El Decreto 0368, emitido el 7 de abril de 2026, hace obligatorio el sistema de finanzas abiertas para todas las entidades supervisadas por la Superintendencia Financiera. La SFC tiene hasta octubre de 2026 para publicar los estándares técnicos, y las instituciones supervisadas tienen 12 meses adicionales para cumplir. El horizonte de implementación plena es 2027-2028, pero las proptech y gestoras que empiecen a construir integraciones ahora llegan antes que sus competidores.
México avanza más despacio. La Ley Fintech de 2018 creó el marco legal, pero la regulación sobre datos transaccionales sigue en desarrollo. El país tiene más de 800 fintechs activas y ya existen gestoras que usan APIs privadas para verificar ingresos. Nirica, por ejemplo, usa la plataforma de Belvo para confirmar identidad, ingresos y capacidad de pago de candidatos de arriendo en minutos. No es el sistema nacional unificado, pero es funcional.
Chile tiene su marco regulatorio completo desde junio de 2026, con implementación obligatoria desde julio de 2027. Argentina anunció el inicio del proceso en octubre de 2025, con operación proyectada entre 2026 y 2027. Panamá no cuenta con legislación específica aún.
El patrón es claro: Brasil ya está listo. Colombia está en construcción activa. El resto de la región llega en un horizonte de 12 a 30 meses.
Las proptech que ya construyen sobre esta infraestructura
El mercado de arriendo en LATAM es enorme: más de 400.000 millones de dólares en transacciones anuales y 30 millones de unidades residenciales (según LatAm Fintech, 2022). Y tiene 140 startups proptech activas en la región, muchas de ellas construidas para atacar los puntos de fricción del proceso.
Arrenda, fintech con sede en Ciudad de México, levantó 26,5 millones de dólares en una ronda semilla para financiar adelantos de hasta 12 meses de renta a propietarios, usando un algoritmo propio que analiza los flujos de ingreso del portafolio. Morado Uno opera en Ciudad de México con servicios de tenant screening, pagos automáticos y garantías de arriendo. Alquilando, desde Buenos Aires, digitaliza el proceso completo con análisis de riesgo crediticio automatizado.
Ninguna de estas empresas existía hace diez años. Todas atacan el mismo problema central: la gestora que no puede verificar rápido pierde el candidato bueno y acepta el candidato malo. El Open Finance les da, por primera vez, una capa de infraestructura estándar sobre la cual construir productos que no requieren PDF ni WhatsApp.
Qué hacer con esto
Si tu gestora opera en Brasil, el paso es concreto: evalúa si tus herramientas actuales de selección de inquilinos se integran con el sistema de Open Finance del Banco Central. Hay proveedores que ofrecen esta capa. El tiempo de verificación baja, los documentos manipulables quedan fuera del proceso, y el candidato autoriza desde su app bancaria en dos clics.
Si operas en Colombia, el Decreto 0368 te da entre 12 y 18 meses para prepararte. La pregunta útil ahora no es cuándo llega, sino qué procesos quieres automatizar primero con datos financieros verificados. Verificación de ingresos, scoring de riesgo crediticio y análisis de historial de deuda son los tres más directos.
Para gestoras en México, Chile, Argentina y Panamá, la infraestructura pública tarda. Pero plataformas como Belvo ofrecen APIs de open banking ya operativas, con consentimiento del usuario. No es el sistema nacional mandatorio, pero reduce el proceso de verificación de semanas a minutos.
El punto central es este: verificar a un arrendatario con documentos físicos o PDFs es una práctica que el mercado ya cobra en fraude y en tiempo perdido. El Open Finance no es una promesa abstracta. En Brasil ya funciona. En Colombia ya es ley. Para el segmento que administra portafolios de arriendo en LATAM, la pregunta no es si este cambio llega: es quién empieza a integrarlo primero.