En diciembre de 2025, Brasil superó los 128 millones de consentimientos activos en su plataforma de Open Finance, con más de 200 instituciones participantes y 102 mil millones de llamadas API procesadas ese año. Cuando un arrendatario autoriza el proceso, el gestor inmobiliario verifica sus ingresos, gastos y saldo bancario en menos de 60 segundos. En la mayor parte de América Latina, los agentes todavía piden tres comprobantes impresos y esperan de tres a cinco días hábiles.
Esa brecha entre Brasil y el resto de la región se está cerrando. No a la misma velocidad en todos los mercados, pero con un mapa regulatorio más definido que el de hace dos años.
La verificación de ingresos: un proceso con dos problemas
El proceso estándar para verificar a un arrendatario o comprador en LATAM implica documentos: últimos recibos de nómina, estados de cuenta bancarios, declaración de renta, cartas de referencia laboral. Cada uno llega en momentos distintos, viene en formatos diferentes, y algunos son falsificaciones difíciles de detectar sin herramientas especializadas.
El fraude documental va en aumento. En el tercer trimestre de 2025, el riesgo de fraude hipotecario creció 8,2% interanual en los mercados con más infraestructura de verificación; 1 de cada 118 solicitudes de hipoteca mostraba indicadores de manipulación (Cotality, noviembre 2025). En arrendamiento, los reportes al FBI en 2025 acumularon más de $275 millones en pérdidas relacionadas con documentos e identidades falsos (según Commercial Observer, mayo 2026). Con herramientas de IA disponibles para editar comprobantes de forma convincente, el costo de falsificar un documento cayó, no subió.
El segundo problema es específico de LATAM: una parte significativa de la fuerza laboral de la región trabaja en la economía informal o como independiente. Para esos arrendatarios y compradores, producir tres recibos de nómina no es posible, no porque su situación financiera sea débil, sino porque sus ingresos llegan por canales que el documento estándar no registra.
Qué habilita Open Finance para una transacción inmobiliaria
Open Finance es la infraestructura regulatoria que permite a una persona autorizar a su banco a compartir sus datos financieros con un tercero, bajo consentimiento explícito y con estándares de seguridad definidos por el regulador. Para el sector inmobiliario, eso se traduce en tres capacidades concretas.
Verificación de ingresos en tiempo real. En lugar de recibir un PDF que el postulante pudo haber editado, la gestora recibe datos directamente desde el banco, con los depósitos reales de los últimos seis o doce meses. No lo que la persona declara ganar, sino lo que efectivamente recibió.
Análisis de affordability automático. El sistema calcula la relación entre ingresos y gastos comprometidos, y compara el monto del arriendo con el ingreso disponible real, sin intervención manual ni intercambio de documentos físicos.
Cobro directo desde cuenta bancaria. Los servicios de Payment Initiation permiten debitar el arriendo directamente desde la cuenta del arrendatario en la fecha acordada, eliminando la dependencia de transferencias manuales que llegan tarde o no llegan.
El modelo de seguridad es relevante para entender por qué esto es viable legalmente: el arrendatario solo autoriza acceso de lectura, por periodos definidos, con posibilidad de revocar el consentimiento en cualquier momento. La gestora no accede a la cuenta del arrendatario; recibe un extracto de datos con autorización formal. Esa distinción cambia el perfil de riesgo legal del proceso de verificación.
El mercado del Reino Unido, donde Open Banking opera bajo PSD2 desde 2018, ofrece un punto de comparación concreto. Las verificaciones de affordability que antes tomaban entre tres y cinco días hábiles se completan ahora en minutos. El beneficio para las PYMEs del sector alcanza 1.400 millones de libras anuales en cobro automatizado y reconciliación de pagos (según Property Investor Today, julio 2026).
El mapa regulatorio de LATAM en 2026
El estado varía por país, pero la dirección es la misma. Datos de Latinia, junio 2026 y Ozone API, agosto 2025:
| País | Estado actual | Hito próximo |
|---|---|---|
| Brasil | Operativo y maduro | 128M consentimientos; portabilidad de crédito activa desde feb. 2026 |
| Colombia | Obligatorio (Decreto 0368, abr. 2026) | Estándares técnicos: oct. 2026; habilitación completa: 2027-2028 |
| Chile | Marco completo (CMF, jun. 2026) | Entrada en vigor: julio 2027 |
| México | Marco legal desde 2018 | Regulación secundaria pendiente; 800 fintechs activas |
| Argentina | Anunciado en oct. 2025 | Operación esperada: 2026-2027 |
Brasil opera la plataforma más desarrollada de la región. Con 102 mil millones de llamadas API en 2024, el doble del año anterior, y 128 millones de consentimientos activos al cierre de 2025, la infraestructura funciona a escala. La portabilidad de crédito digital se habilitó en febrero de 2026: un consumidor puede mover deuda entre bancos de forma completamente digital. El ecosistema de arrendamiento brasileño ya tiene plataformas construyendo sobre esta infraestructura para verificación de arrendatarios.
Colombia y Chile tienen marcos regulatorios aprobados que entran en vigor en los próximos 12 a 24 meses. Colombia publicó el Decreto 0368 en abril de 2026, con implementación completa proyectada para 2027-2028. Chile publicó su regulación definitiva en junio de 2026, con entrada en vigor en julio de 2027. En ambos casos, el mandato es hacia todas las entidades supervisadas por el regulador financiero, no solo los bancos grandes.
México y Argentina tienen ecosistemas de fintechs activos pero marcos regulatorios incompletos. En México, con 800 fintechs operativas, algunas plataformas ya ofrecen verificación de ingresos con acuerdos bilaterales con bancos, sin esperar la regulación formal. La Ley Fintech de 2018 incluyó las disposiciones en el artículo 76, pero la regulación secundaria sobre datos transaccionales seguía sin publicarse en febrero de 2026.
Lo que cambia para gestoras de arriendo y agencias de compraventa
Para una gestora de portafolio de arriendo, el cambio más inmediato es el onboarding de arrendatarios. En lugar de coordinar documentos durante días, el proceso se convierte en un flujo digital: el postulante da consentimiento desde su teléfono, el sistema consulta su banco, y la gestora tiene un análisis objetivo de ingresos y gastos en minutos. El fraude documental desaparece porque no hay documentos que falsificar: los datos llegan directamente del banco.
Las gestoras con portafolios de 200 o más unidades en rotación son las que más ganan con este cambio. El proceso de calificación de un arrendatario nuevo implica hoy coordinar múltiples fuentes, validar identidad, y esperar varios días. Con Open Finance, ese proceso pasa a ser uno de consentimiento digital que el postulante completa en minutos. Para una operación con alta rotación, la diferencia acumulada en tiempo de gestión es significativa.
Para agencias de compraventa, el cambio llega por el lado del comprador. La pre-calificación financiera deja de depender de una carta bancaria que puede tardar dos semanas y se integra al flujo de atención inicial. El agente puede conocer la capacidad real de cierre antes de invertir tiempo en visitas.
El impacto sobre la economía informal también es concreto. Un trabajador independiente con ingresos reales pero sin nómina formal puede demostrar su capacidad de pago con datos bancarios verificados. Eso amplía el universo de candidatos que la industria puede calificar con certeza, sin depender de un buró de crédito que no los tiene registrados.
Qué hacer con esto
Si operas en Brasil: la infraestructura existe y está activa. El siguiente paso es evaluar qué proveedor de verificación integra Open Finance y cómo se conecta con tu sistema de gestión. No se trata de desarrollar una integración propia, sino de seleccionar el proptech correcto entre los que ya trabajan sobre esta base.
Si estás en Colombia o Chile: tienes entre 12 y 24 meses antes de que las APIs estén disponibles para terceros. El momento de preparación es ahora: auditar tus flujos de onboarding, identificar qué datos necesitas capturar automáticamente y entender qué sistemas tendrás que conectar. Migrar el proceso cuando la regulación ya llegó siempre cuesta más que haberlo diseñado antes.
Si operas en México o Argentina: algunas plataformas de calificación de arrendatarios ya trabajan con conexiones bilaterales con bancos, sin esperar la normativa formal. Explorar esas opciones es viable antes de que la regulación estandarice el mercado.
La dirección es clara. Los datos bancarios verificados, con consentimiento del usuario, van a reemplazar los comprobantes físicos en el proceso inmobiliario de LATAM. Lo que diferencia a las gestoras y agencias no será saber que eso va a ocurrir, sino cuándo tengan lista la infraestructura para aprovecharlo cuando llegue.