Lima cerró 2025 con 24.713 departamentos vendidos, un 19% más que el año anterior y ventas que superaron los S/ 11.000 millones. El pipeline de infraestructura comprometido para 2025-2026 asciende a US$15.800 millones. Y de los siete startups de la región que ingresaron este año al programa de aceleración de Second Century Ventures, el fondo de capital de la Asociación Nacional de Realtors (NAR), solo uno es peruano.
El número es concreto. La brecha también.
El mercado más grande que sus plataformas
El sector inmobiliario formal del Perú registró 68.030 transacciones residenciales en 2025, con Lima concentrando el 37% del total. Arequipa tiene una demanda potencial estimada en 370.000 hogares; Piura, en 300.000 (según el GRI Institute, 2026). Las propiedades bien ubicadas en Lima tardan entre 90 y 150 días en venderse, y cierran, en promedio, entre un 5% y un 12% por debajo del precio de lista.
Hay volumen. Lo que escasea es infraestructura tecnológica proporcional a ese volumen.
El contraste con otros mercados de la región es directo. Colombia tiene a Habi y Duppla, dos plataformas que combinan capital y tecnología para transformar la compraventa residencial. Brasil opera con QuintoAndar y Loft, modelos que ya procesaron decenas de miles de transacciones usando datos. México supera las 150 startups proptech activas y fue sede del PropTech Latam Summit Week 2026 (1-5 de junio, Ciudad de México), que reunió a más de 2.000 profesionales de 19 países: el 37% presidentes y fundadores, el 20% directores ejecutivos (según Startup México, 2026).
Perú tiene casos. No tiene todavía escala.
Lo que el ecosistema peruano ya construyó
GoJom es el punto de referencia más visible. Seleccionado por Y Combinator, usa big data, modelos de aprendizaje automático e inteligencia artificial para estimar precios de propiedades y conectar vendedores con compradores calificados. Reporta ventas combinadas en Perú y Colombia de US$10 millones mensuales, y su modelo demuestra que el mercado peruano puede sostener una operación de ese tamaño cuando hay tecnología suficiente para reducir la fricción transaccional (según Glam.pe, 2025).
Las agencias más grandes de Lima adoptaron tours virtuales 360°. Las plataformas que los integran reportan una reducción del 70% en el tiempo que los compradores destinan a visitas físicas: el comprador que antes necesitaba recorrer doce propiedades en persona ahora llega a la cita habiendo descartado nueve por su cuenta.
Domus AI automatiza la administración de comunidades residenciales: cobros, registro de incidencias de mantenimiento, comunicación con residentes, reportes a la junta directiva. Su selección en el programa de Second Century Ventures en 2026 confirma que el capital internacional identifica ya al Perú como mercado con potencial real, no solo como anexo de Colombia o México (según PropTech Latam Connection, 2026).
Urbania y Adondevivir operan como los portales de referencia, con volumen de tráfico significativo y la mayoría de la oferta formal de Lima. Pero siguen siendo, principalmente, directorios con búsqueda básica. Pocas de las funcionalidades que tienen Lamudi Colombia o Vivareal Brasil, como scoring de leads, alertas de cambio de precio, o integración directa con CRM de agencias, llegaron todavía al usuario peruano en forma nativa.
Las tres brechas concretas
Primera: informalidad documental. Una parte relevante del inventario peruano tiene títulos incompletos, superposición de derechos registrales, o planos que no coinciden con la construcción real. Eso hace que los modelos de valuación automatizada (AVM) fallen donde los datos de transacción son escasos o poco confiables. La inteligencia artificial no valora lo que no puede verificar. Y en varios distritos de Lima, fuera de las zonas con alta densidad transaccional formal, ese es un problema operativo real, no teórico.
Segunda: la concentración geográfica. El mercado relevante para el proptech está, hoy, casi totalmente en Lima. Arequipa tiene el tamaño; no tiene todavía la densidad de datos digitales para que los modelos predictivos funcionen con precisión. Para que el proptech llegue a las ciudades secundarias del Perú, primero tiene que llegar a toda Lima, incluyendo las zonas periféricas con alta actividad informal.
Tercera: ausencia de CRM diseñado para el proceso local. Las agencias grandes adaptan herramientas globales con conectores manuales. Las medianas y pequeñas operan en WhatsApp y hojas de cálculo. El salto de un sistema a otro sigue siendo difícil porque no existen plataformas construidas específicamente para las particularidades del proceso de compraventa peruano: ciclos de negociación más largos que en CDMX o Bogotá, mayor uso de efectivo en partes del proceso, y menor bancarización en segmentos de compradores que tienen capacidad de pago real pero no historial crediticio formal.
La señal que viene de Lima
El evento REInn Latam regresó a Lima el 28 de agosto de 2026, con Urbanova como sede. Fue la segunda edición en Perú; la primera fue en noviembre de 2024. El mismo circuito cubre Argentina, Chile, Colombia, Guatemala, Costa Rica y Panamá. Que PropTech Latam elija repetir Lima en menos de dos años indica algo concreto: hay masa crítica para sostener el encuentro (según PropTech Latam Connection, 2026).
Dos ediciones de un evento y una startup en un programa internacional no son un ecosistema maduro. Son señales de que la ventana está abierta.
La evolución que vivió Colombia entre 2018 y 2022, antes de que surgieran Habi y Duppla con escala, comenzó de la misma forma: un mercado grande con pocas herramientas, y un grupo de personas que decidió construirlas. El pipeline de infraestructura de US$15.800 millones en Perú va a generar nueva oferta residencial en zonas donde hoy hay poca data digital. Quien construya la capa de datos antes de que el mercado crezca tendrá una posición diferente a quien llegue después.
Y el Summit Week en CDMX mostró que el capital y los fundadores de la región ya miran el mercado peruano. Los procesos que la tecnología redujo de 30 días a 48 horas en México tienen un equivalente pendiente en Lima.
Qué hacer con esto
Para agencias que operan en Lima hoy: el primer paso no es una herramienta de inteligencia artificial sofisticada. Es centralizar los datos de clientes y transacciones en un CRM, aunque sea básico, antes de que esa información desaparezca cuando un agente deja la empresa. Ese CRM es el activo sobre el que después funciona cualquier herramienta de análisis, automatización o predicción.
Para agencias del resto de LATAM que evalúan expansión a Perú: el crecimiento del 19% en Lima es real, pero las fricciones también lo son. Los ciclos de negociación son más largos. La documentación requiere revisión manual en más casos. Y el mercado fuera de Lima tiene demanda, no tiene todavía la densidad operativa que hace manejable una operación de 200 mandatos activos.
Para los proptech de la región: el Perú en 2026 es lo que Colombia era en 2019. Quien construya posición ahora, cuando la competencia tecnológica local es baja y las agencias todavía no tienen preferencia de plataforma, parte con una ventaja real cuando el mercado alcance la madurez digital que ya tienen Brasil o Chile.
24.713 departamentos en Lima en un solo año es suficiente para justificar infraestructura propia. La pregunta no es si el mercado peruano lo necesita. La pregunta es quién lo va a construir.