360 Latam cerró 2025 con 39.4 millones de dólares en ingresos, un 25% menos que en 2024. Al mismo tiempo, su EBITDA subió un 69%, hasta 7.1 millones. El grupo recortó el 30% de su equipo y abandonó líneas de negocio transaccionales para volver a su modelo núcleo: el clasificado de suscripción. Ese movimiento no es un fracaso aislado, sino una señal sobre qué modelo de portal inmobiliario funciona en LATAM y cuál no.
El experimento transaccional que los portales intentaron
360 Latam es el holding regional detrás de Fincaraíz en Colombia, Infocasas en Uruguay, Paraguay y Bolivia, Encuentra24 en Panamá y Centroamérica, y Yapo en Chile. Durante 2023 y 2024, el grupo apostó por ir más allá del clasificado puro: lanzó Iris, un producto de MLS que conecta agentes, corredores y desarrolladores con un modelo de reparto de comisiones en lugar de una suscripción mensual fija. La lógica era directa: si el portal participa en el cierre, el ticket por operación es mucho mayor que el aviso mensual.
El problema fue la ecuación de márgenes. Iris generó 588,000 dólares australianos de ingresos en el tercer trimestre de 2024, el doble que en el mismo período del año anterior (según Online Marketplaces, 2024). Era crecimiento real, pero el negocio operaba con pérdidas y representaba una fracción pequeña del grupo. 360 Latam también desarrolló Centrify, un marketplace B2B para conectar proveedores con desarrolladores, con resultados similares.
El desenlace llegó en el segundo semestre de 2025. El grupo redujo su planilla en un 30% y comunicó la salida de las líneas "no estratégicas, de bajo margen y sin rentabilidad" (según MarketScreener, 2026). Iris sobrevivió, pero con un cambio de modelo: de comisión por operación a suscripción fija mensual. El portal transaccional en compraventa no funcionó en LATAM, al menos con la estructura con la que se intentó.
La ruta que sí escala: el clasificado con servicios de gestión
Del otro lado está QuintoAndar. El grupo brasileño opera en Hispanoamérica a través de Inmuebles24 y Vivanuncios en México, Zonaprop en Argentina, Urbania y Adondevivir en Perú, Plusvalía en Ecuador, y Compreoalquile en Panamá. En julio de 2026, el grupo incorporó a Jaime Macaya como Vice Presidente para Hispanoamérica, ejecutivo que lideró la expansión de Kavak en Brasil y Chile (según NotiMx, 2026). La señal es de aceleración regional, no de consolidación.
La diferencia de modelo es precisa. QuintoAndar no intenta participar en la comisión de una compraventa. Su apuesta transaccional está concentrada en arriendo. A través de Inmuebles24 Full, lanzado en México en 2024 y actualmente disponible en la Ciudad de México y el Estado de México, el grupo ofrece a propietarios garantía de pago, gestión del inmueble y cobertura de daños de hasta 200,000 pesos, a cambio de una comisión sobre el arriendo mensual. Para quien busca comprar una propiedad, sigue siendo un portal de clasificados. Para el arrendador que no quiere gestionar su inmueble, es un operador completo. Esa distinción cambia quién paga, cuánto y por qué.
El grupo reportó más de 55 millones de visitas mensuales y 8 millones de avisos activos en todas sus plataformas. Con esa escala, el negocio de gestión de arriendos se alimenta del tráfico que el clasificado construye durante años. Es un modelo de dos capas: la audiencia del portal sostiene el negocio de servicios, y el negocio de servicios mejora la propuesta del portal hacia propietarios.
La bifurcación que pocas agencias tienen registrada
El resultado de 2025 confirma dos modelos en pie en LATAM.
El primero es el clasificado de suscripción puro. 360 Latam es el ejemplo más documentado: Fincaraíz cerró el primer semestre de 2025 con 38.75 millones de visitas y 5.15 millones de usuarios activos mensuales, un 63.5% más de audiencia activa que en el mismo período del año anterior (según Portafolio, 2025). La estrategia del portal está orientada a mejorar la calidad del lead, no a participar en la comisión del agente. El EBITDA del grupo mejora porque el negocio es simple: suscripción mensual a cambio de visibilidad en el portal de mayor tráfico de Colombia. Encuentra24, con presencia en Panamá y Centroamérica, opera con la misma lógica.
El segundo es el clasificado como plataforma de servicios. QuintoAndar combina la audiencia masiva del portal con productos de gestión de arrendamientos. El clasificado genera visitas y leads; los servicios de administración generan ingresos recurrentes por propiedad gestionada. LIFULL Connect, con Properati en Colombia, Ecuador, Perú y Argentina y más de 30 millones de visitas mensuales combinadas, también opera en la dirección de ampliar la propuesta más allá del aviso.
Lo que no sobrevivió: el modelo híbrido que intentó participar en comisiones de compraventa sin ser un operador completo ni un clasificado puro. La comisión en la transacción de compraventa sigue viviendo en la relación directa entre el agente y el propietario. Insertar al portal en ese flujo, sin reemplazar la función del asesor, resultó más costoso que rentable para 360 Latam.
Lo que esto dice sobre el presupuesto de portales de tu agencia
Para una inmobiliaria o agencia en LATAM, la bifurcación tiene dos consecuencias prácticas que vale la pena manejar antes de renovar contratos.
La primera: el portal de suscripción pura tiene incentivos para optimizar su tarifa. 360 Latam recortó ingresos en 2025 pero mejoró márgenes al eliminar lo que no era rentable. El negocio central, el clasificado, es ahora más importante que nunca para el grupo. En ese contexto, los precios de los planes de visibilidad no tienen presión a la baja cuando el tráfico sigue creciendo y la consolidación del mercado reduce la competencia entre portales. Eso aplica a Colombia, Chile, Centroamérica y Panamá, donde 360 Latam tiene posición dominante en su segmento.
La segunda: el portal de servicios está compitiendo en arriendo. Inmuebles24 Full en México, Compreoalquile en Panamá y sus equivalentes en Argentina y Perú ya captan arrendadores directos y gestionan propiedades sin requerir una agencia externa. La inmobiliaria que trabaja con esos portales en el segmento de arriendo no solo compra visibilidad: comparte ese segmento de mercado con el portal en las operaciones que el portal gestiona directamente.
La pregunta concreta: ¿cuánto cuesta, en promedio, cada mandato que proviene de cada portal que paga tu agencia? No el costo por lead, que es la métrica que el portal te va a mostrar. El costo por mandato activo y firmado. Si ese número no existe en tu CRM, el presupuesto de portales está funcionando en piloto automático.
Qué hacer con esto
El primer paso es clasificar los portales según su modelo actual. Un clasificado de suscripción pura (Fincaraíz, Infocasas, Yapo, Encuentra24 en su modelo actual) tiene incentivos que se alinean con los de tu agencia en compraventa: te vende visibilidad y no compite en el cierre. Un portal de servicios (Inmuebles24 Full, Compreoalquile, Zonaprop) puede tener intereses propios en el segmento de arriendo que no coinciden con los tuyos.
El segundo paso es medir el retorno por portal en unidad de mandatos, no de leads. La diferencia importa: un portal puede generarte 60 leads al mes sin ningún mandato firmado; otro puede generarte 8 leads y 3 mandatos. Sin esa distinción en el CRM, la decisión de renovar o cancelar un plan se toma con la información equivocada.
El tercer paso es leer el movimiento de 360 Latam con la perspectiva correcta. Menos ingresos con más margen no es debilidad operativa: es la confirmación de que el negocio de portal transaccional en compraventa es difícil en LATAM con el nivel de digitalización actual del sector. Eso tiene una implicación directa para tu agencia: el asesor humano sigue siendo la pieza crítica del proceso en compraventa, y los portales lo saben. Por eso dejaron de intentar reemplazarlo con un modelo de comisión compartida.
En arriendo, la historia es diferente. Ahí los portales ya construyeron una posición operativa real con propietarios que gestionan directamente. Para las agencias que dependen del segmento de arriendo en México, Panamá, Argentina o Perú, el escenario competitivo cambió en 2024 y 2025. Va a seguir cambiando.