CABA cerró 2025 con 69.461 escrituras de compraventa, el mejor dato desde 2005, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Es el quinto mejor año en 27 mediciones, con un crecimiento del 26.8% respecto a 2024, y con hipotecas que crecieron 179.4% interanual. Argentina volvió a niveles de actividad que no veía en dos décadas, y lo hizo sin el ecosistema de proptech que ese volumen necesita para gestionarse bien.
Por qué el proptech argentino perdió una década
Entre 2011 y 2022, Argentina operó bajo controles de capital, devaluaciones recurrentes y un mercado inmobiliario en contracción. No había condiciones para construir B2B proptech: la demanda era baja, el capital externo no llegaba, y las agencias sobrevivían con Excel y WhatsApp.
Los portales de clasificados resistieron mejor que cualquier otra categoría. ZonaProp, subsidiaria de Navent, y Argenprop, del grupo La Nación, mantuvieron su posición como escaparates digitales. Pero la capa de herramientas que usa la agencia para operar cada día, el CRM, la automatización de seguimiento, los reportes al propietario, el análisis de datos, quedó rezagada.
Mientras tanto, Brasil construyó QuintoAndar, que gestiona uno de los mayores portafolios de arriendo de la región, y Loft, con un equipo de data science propio para compraventa. Colombia desarrolló Habi y luego adquirió Pulppo para sumar una red de corredores con herramientas integradas. México consolidó portales con integraciones CRM nativas y automatización de leads. Argentina llegó al ciclo de recuperación con portales fuertes y una capa operativa delgada.
El resultado no es solo una cuestión de inversión perdida. Es que los hábitos operativos de las agencias argentinas se construyeron alrededor de la ausencia de herramientas: WhatsApp como CRM, hojas de cálculo como base de datos de propietarios, PDF como sistema de reportes. Cuando el mercado creció, esos hábitos no cambiaron solos.
Hoy existen 127 startups proptech activas en Argentina, con 284 millones de dólares invertidos en 18 meses, según datos del sector. El problema está en la distribución: el 40% del ecosistema son portales y clasificados, el 25% valuación y analítica, y el 15% tokenización. La automatización operativa para agencias, la capa que más necesita una inmobiliaria para gestionar su volumen diario, es la menos desarrollada.
El perfil del comprador cambió a mitad del ciclo
El primer semestre de 2026 mostró algo que el sector no esperaba. El volumen se mantuvo: cerca de 30.000 operaciones en CABA, un empate técnico con el primer semestre de 2025. Pero la composición cambió de fondo.
En junio de 2026, 765 escrituras se firmaron con garantía hipotecaria, 37.1% menos que en junio de 2025, cuando fueron 1.216, según datos del Colegio de Escribanos publicados por La Nación. La participación de hipotecas cayó del 21% al 12.8% del total de operaciones. En el primer semestre completo, 4.152 escrituras tuvieron hipoteca, frente a 6.610 en el mismo período de 2025: una caída del 37%.
El mercado aguantó el volumen, pero lo sostienen inversores, compradores con capital en dólares y propietarios que reinvierten. Ese perfil necesita otras herramientas: análisis de retorno rápido, gestión de transacciones en más de una moneda, due diligence ágil, reportes que hablen de rentabilidad en lugar de cuotas. Las agencias que hoy reciben esas consultas las procesan, en su mayoría, de forma manual.
No es un patrón exclusivo de Argentina. En Chile, el ciclo de tasas altas que duró hasta 2025 produjo el mismo efecto: compradores con crédito se retiraron y el mercado lo sostuvieron inversionistas. En México, el período de tasas elevadas de 2022 a 2024 redujo el peso del crédito hipotecario en las transacciones durante varios trimestres consecutivos. Las herramientas que mejor funcionaron en esos períodos fueron las que podían analizar retorno sin depender de un cálculo de cuota.
Lo que hay y lo que falta en el ecosistema
ZonaProp maneja 320.000 propiedades activas. Properati suma 2.8 millones de visitas mensuales. Tokko Broker opera como el CRM de referencia del mercado argentino. Pala trabaja tokenización con 25 desarrolladoras activas. El ecosistema existe. El problema es que sus componentes no están integrados.
La fragmentación es el obstáculo central: los datos del portal no llegan automáticamente al CRM, el CRM no sincroniza con WhatsApp, WhatsApp no alimenta el reporte al propietario. El 45% de las transacciones en Argentina involucra herramientas digitales en algún punto del proceso, frente al 12% que reportaba el sector en 2022. El avance es real. Pero "involucra herramientas digitales" puede significar usar un PDF de un portal para mostrar la propiedad en una reunión: la distancia con un flujo automatizado de inicio a cierre es considerable.
Lo que falta en escala es la capa intermedia: un sistema que tome el lead del portal, lo califique, lo asigne al agente correcto, automatice el seguimiento, coordine las visitas y genere el reporte al propietario sin intervención manual. En Colombia, Habi construyó esa capa. En Brasil, QuintoAndar la tiene para arriendo. En Argentina, ninguna empresa la tiene desplegada para el segmento de agencias medianas e independientes.
Las señales que indican hacia dónde va el capital
El volumen de 69.461 operaciones anuales en CABA ya justifica la inversión en herramientas que optimicen incluso un porcentaje pequeño de ese flujo. Una herramienta que ahorra dos horas por transacción en un mercado de esa escala genera un impacto que es fácil de cuantificar en una propuesta de producto.
Argentina también tiene uno de los pools de talento técnico más competitivos de LATAM, con costos relativos menores que Brasil o Colombia después de los movimientos de tipo de cambio de los últimos años. Eso atrae capital para construir producto localmente, no solo para adaptar lo que ya existe en otros mercados.
El ciclo hipotecario es el tercer factor. Cuando el crédito vuelva con fuerza, el mercado va a necesitar herramientas de calificación de compradores que integren historial, capacidad de pago y documentación en un flujo automatizado. Quien construya eso mientras el ciclo es de inversores cash va a estar posicionado cuando vuelva el financiado.
Los 284 millones de dólares invertidos en el sector en 18 meses sugieren que el capital llegó antes que los productos. El siguiente movimiento relevante para el mercado es cuánto de eso se destina a herramientas B2B para agencias medianas, versus plataformas de consumidor que compiten con los portales existentes.
Qué hacer con esto
Si gestionas una agencia en Argentina, el momento de construir la capa de automatización es ahora. El ciclo está activo: 69.461 operaciones en 2025 significan miles de leads que llegaron a agencias sin sistema para procesarlos bien. La brecha de tecnología que en 2022 era tolerable, porque el mercado tampoco era de alto volumen, hoy cuesta mandatos y ventas.
El primer paso concreto es la integración básica: portal, CRM y WhatsApp conectados. Eso solo elimina la mayoría de las fugas de leads que ocurren en el primer contacto, cuando nadie responde porque la consulta llegó a una bandeja que nadie revisa. El segundo paso es el reporte automático al propietario: en un mercado donde el volumen compite por mandatos, la diferencia entre retener uno durante seis meses y perderlo a los 45 días suele ser la frecuencia de comunicación, no el precio de la propiedad.
Para quienes analizan el mercado regional, Argentina representa un caso que se va a repetir. Perú, Bolivia y Ecuador tienen hoy una situación parecida a la argentina de 2019: mercados con demanda creciente y proptech concentrado en portales. Cuando su ciclo se acelere, la brecha operativa va a ser igualmente visible. La pregunta no es si van a necesitar las herramientas, sino cuándo van a empezar a construirlas.