El espacio de oficinas en América Latina sumó 43% más superficie ocupada en 2025 respecto al año anterior, el mayor salto regional del mundo según JLL. Al mismo tiempo, el mercado de real estate comercial de la región supera los 294 mil millones de dólares. Y la gran mayoría de las 1.600 startups proptech que operan en LATAM trabajan para el comprador o arrendatario residencial, no para ese segmento.
El retorno que nadie esperaba tan rápido
Las cifras de ocupación de oficinas en LATAM sorprendieron a los propios analistas. En los últimos dos años, la utilización de los espacios de trabajo creció diez puntos porcentuales en la región, el avance más pronunciado del mundo, por encima incluso de Asia, que en su mayoría ya había vuelto a niveles previos a la pandemia (según JLL, 2025).
El motor tiene varias piezas. América Latina salió del período remoto antes que Europa o el mercado anglosajón: la cultura de trabajo presencial, el tamaño promedio de los departamentos, y la menor penetración de herramientas de colaboración digital empujaron el regreso más rápido. México y Brasil concentran la mitad del inventario de oficinas de toda la región. Ciudad de México cerró 2025 con una vacancia del 17.6%, una caída de casi tres puntos porcentuales frente al año anterior. En el corredor central de negocios, la vacancia bajó a 11.7%, la tasa más baja desde la pandemia.
Los alquileres de oficinas clase A en CDMX alcanzan 24.4 dólares por metro cuadrado al mes; en Montevideo, la plaza más cara del continente, llegan a 34.4 dólares; el extremo inferior lo marca Río de Janeiro con 13.9. El rango confirma la heterogeneidad del mercado, pero también la dirección: los precios suben porque la demanda presiona la oferta disponible de calidad.
Ese proceso tiene nombre entre los operadores: flight to quality. Las empresas no solo buscan más espacio; buscan mejores edificios. Plantas más flexibles, buena conectividad, certificación energética, acceso a datos de eficiencia. El tenant corporativo promedio ya no firma con el inmueble más barato disponible: firma con el que puede demostrar que su operación va a funcionar mejor ahí.
El proptech de la región se construyó para otro cliente
El ecosistema proptech de LATAM creció hasta 1.600 startups activas. Brasil concentra alrededor de 1.000; México sigue con 250 a 270, según Inmobiliare. Los modelos predominantes son portales residenciales, CRM para corredores, plataformas de captación de propietarios, aplicaciones de firma digital y herramientas de valuación automatizada.
El segmento comercial, que incluye oficinas, locales de retail e inmuebles mixtos, quedó fuera de ese desarrollo. Las razones son conocidas: el ticket de venta o arriendo es mayor pero el volumen de transacciones es menor, los ciclos de decisión son largos, y las empresas ocupantes son exigentes. Para una startup en etapa temprana, la tracción inicial es difícil de lograr en ese nicho.
El real estate comercial también requiere herramientas distintas. Los contratos de arrendamiento de oficinas en LATAM suelen tener plazos de tres a diez años, cláusulas de reajuste ligadas al IPC o al dólar, opciones de renovación escalonadas. Gestionar un portafolio de quince inmuebles comerciales con ese nivel de complejidad contractual es un problema de software, no de hoja de cálculo.
El problema es que el mercado ya creció lo suficiente para necesitar tecnología. El real estate comercial en LATAM se estima en 294.5 mil millones de dólares en 2025 y proyecta crecer a 404 mil millones para 2030, un ritmo de 6.5% anual según Mordor Intelligence. Ese volumen no se gestiona bien con WhatsApp y Excel.
Lo que las agencias no pueden hacer hoy por falta de herramientas
En Estados Unidos y Europa existe un ecosistema diferenciado para el real estate comercial. CoStar y LoopNet centralizan datos de disponibilidad, transacciones y comparables históricos. Plataformas como VTS o Buildout permiten gestionar el pipeline de arrendamiento, el perfil de cada piso disponible y las renovaciones pendientes. Los sistemas de gestión integrada de espacios (IWMS) conectan ocupación, mantenimiento, reservas de salas y consumo energético en un solo panel de control.
Nada equivalente existe a escala para los mercados de habla hispana.
Una agencia comercial en Bogotá que necesita comparables de arriendo para oficinas clase A en el corredor de El Dorado no tiene base de datos centralizada. Llama a colegas, consulta con corredores rivales o estima a partir de lo que vio el último trimestre. Una multinacional que pide datos de utilización real de sus pisos para reportar a casa matriz tiene que instalar sensores de terceros que no se integran a ningún sistema local. Un fondo que quiere revisar su cartera de retail en Colombia, México y Panamá necesita tres consultores independientes porque no hay plataforma que unifique la visión regional. El propietario familiar con diez locales comerciales en Ciudad de México tampoco sabe con facilidad si sus rentas están a mercado o por debajo; no hay referencia confiable y actualizada.
La encuesta global de tecnología para corporate real estate de JLL lo confirma con números: el 81% de los equipos de real estate corporativo tienen al menos tres sistemas tecnológicos que no generan los resultados esperados. Solo el 5% ha logrado cumplir la mayoría de sus objetivos, aunque el 92% ya está piloteando alguna iniciativa de inteligencia artificial. El problema no es falta de voluntad de adopción; es falta de herramientas adecuadas para el tipo de operación.
Los primeros movimientos que vale seguir
Hay señales de que el ecosistema empieza a prestar atención al segmento.
Open Space, la startup mexicana de espacios flexibles, alcanzó valoración de mil millones de dólares y opera redes de coworking y oficinas privadas en múltiples países de la región. No es una herramienta para agencias: es un operador. Pero demuestra que existe demanda corporativa por modelos más sofisticados de ocupación de oficinas, y que esa demanda tiene escala.
El PropTech Latam Summit de 2026, realizado en Ciudad de México en junio, incluyó por primera vez una pista específica de "Oficinas & Tecnología" separada de los paneles generales de software residencial. Ese giro en la agenda refleja que el segmento comercial está emergiendo como categoría propia dentro del ecosistema.
JLL Spark, el fondo de inversión de JLL, administra 500 millones de dólares orientados a startups de tecnología para real estate, con posiciones en herramientas de gestión de activos comerciales. El capital global de proptech alcanzó 16.7 mil millones de dólares en 2025 según el propio fondo. La concentración en LATAM sigue siendo menor, pero la dirección importa.
Lo que aún no existe en la región es lo más significativo: no hay equivalente local de CoStar para los mercados hispanoparlantes. Los gemelos digitales, los sensores de ocupación conectados y las plataformas de reporte ESG llegan a LATAM como extensiones de proveedores globales, no como productos construidos desde adentro del mercado. Las estructuras de arrendamiento distintas, los catastros fragmentados y los marcos legales heterogéneos entre países hacen difícil adaptar lo que funciona en Chicago a lo que se necesita en Bogotá o en Ciudad de Panamá.
Qué hacer con esto
La brecha tecnológica en el real estate comercial de LATAM es simultáneamente un problema operativo y una oportunidad de diferenciación para las agencias que decidan tomarlo en serio.
El punto de partida más práctico es el dato propio. No existe CoStar para Medellín ni para Guadalajara; pero una agencia puede construir su propia base de comparables si documenta cada transacción con consistencia en un sistema consultable. El valor de esa base crece con cada operación registrada. Es trabajo manual al principio, pero es el activo que separa a quienes conocen el mercado de quienes especulan sobre él.
El segundo movimiento es adaptarse al perfil actual del tenant corporativo. Las empresas que buscan oficinas hoy piden datos que antes no pedían: utilización real del espacio por departamento, emisiones por metro cuadrado, plan de mantenimiento preventivo. Las agencias que pueden ayudar a responder esas preguntas, aunque sea con herramientas imperfectas, se posicionan mejor que las que solo muestran planos.
El tercero es observar qué herramientas globales están abriendo operaciones en la región. Yardi y MRI tienen presencia en Brasil y están evaluando los mercados hispanos. VTS ya trabaja con algunos clientes en habla hispana. La evaluación no es si son perfectas para el contexto local; es si tienen la integración mínima que permite hacer algo mejor que lo que se hace hoy.
El mercado de oficinas de LATAM creció más que cualquier otra región del mundo en 2025. La tecnología para gestionarlo bien todavía no llegó a la escala que ese mercado requiere. Esa distancia es temporal; la pregunta es qué actores de la región van a cerrarla primero.