En el primer trimestre de 2025, las ventas de vivienda en Chile cayeron 18%, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción. En ese mismo período, las empresas de proptech en América Latina crecieron 200% de forma anual. Iván Barboza, gerente general de Portal de Portales, lo resumió con precisión: "el crecimiento del proptech surge precisamente como consecuencia de la contracción del sector inmobiliario, que abrió espacio a nuevos actores".
No es un caso aislado. El mercado residencial de LATAM vale hoy cerca de $256.000 millones de dólares y proyecta llegar a $333.000 millones para 2031 (según The Global Economics, abril 2026). La tecnología inmobiliaria de la región lleva varios ciclos creciendo independientemente de si el volumen de ventas sube o baja.
Por qué la tecnología crece cuando el mercado se contrae
Cuando las ventas bajan, las agencias tienen menos margen para errores y menos presupuesto para contratar. La respuesta histórica fue recortar gastos generales y esperar el siguiente ciclo. La respuesta de las agencias que emergen fortalecidas de cada contracción es diferente: automatizan lo que antes hacían con personas.
La lógica es directa. Con tasas de conversión de leads que en LATAM rara vez superan el 2%, perder un contacto por respuesta tardía o seguimiento inexistente tiene el mismo costo de siempre, pero pesa más cuando el volumen de oportunidades es menor. Un sistema que responde en minutos y hace el seguimiento en 48 horas no reemplaza al agente: elimina la causa más frecuente de pérdida de leads, que es el silencio.
La tecnología también reduce el costo por mandato activo. Una agencia con diez propiedades en portafolio que opera con un CRM, automatización de reportes y seguimiento estructurado puede manejar ese inventario con la misma capacidad operativa que antes requería más personas. Ese diferencial de eficiencia existe en cualquier mercado, pero se vuelve crítico cuando el margen por transacción cae.
Qué tecnología resiste el ciclo y qué no
No todas las herramientas de proptech se comportan igual frente a una contracción de mercado. La distinción más práctica: ¿el valor de la herramienta depende de cuántas transacciones cierras, o de cuán bien operas entre transacciones?
La tecnología operacional (CRM, automatización de seguimiento, reportes al propietario, coordinación de visitas) entrega valor independientemente del volumen de ventas. Un agente con diez mandatos activos la necesita igual en un mercado lento que en uno activo. Su costo es fijo; su impacto sobre el tiempo operacional no varía con el ciclo.
La tecnología de transacción (portales de iBuying, plataformas de originación hipotecaria, comparadores de precio para compradores) está directamente expuesta al volumen de cierres y a las tasas de interés. Cuando el volumen baja o las tasas suben, esas plataformas sienten el impacto de forma inmediata. Es el segmento del proptech más correlacionado con el ciclo inmobiliario tradicional.
La tecnología de captación y marketing digital (outbound automatizado, anuncios segmentados, scoring de leads) tiene un comportamiento intermedio. En mercados lentos, el costo por lead sube porque hay menos compradores activos. Pero las herramientas que permiten segmentar con precisión pueden compensar parte de ese incremento: el mismo presupuesto llega a propietarios más motivados y compradores más cercanos al cierre.
Una agencia que recorta su CRM o su sistema de seguimiento para ahorrar costos en un ciclo lento está tomando la decisión equivocada. El costo del software es fijo y predecible. El costo de los leads perdidos por falta de seguimiento es variable y, cuando el mercado es más pequeño, cada lead perdido tiene un peso mayor.
Colombia y México: el mismo patrón, contextos distintos
El ciclo contracíclico del proptech no se limita a mercados en contracción. Colombia lleva dos años de recuperación sostenida: las tasas de crédito hipotecario bajaron de 13,25% en 2023 a un rango de 9% a 12% en 2026, y las ventas de vivienda en unidades crecieron 47,5%, según Portafolio (2026). En ese contexto de recuperación, la adopción tecnológica también se aceleró: la competencia entre agencias es mayor y los compradores tienen más opciones, lo que premia a las operaciones mejor digitalizadas.
La fintech inmobiliaria Ambana canalizó cerca de $8.000 millones de pesos colombianos en 2025, con una tasa de mora de 0% y proyección de $10.000 millones al cierre del año. Es una señal de que el capital digital encuentra espacio en el sector inmobiliario colombiano precisamente cuando el mercado convencional está en alza.
En México, el mercado de proptech pasó de $534 millones de dólares en 2023 a $724 millones en 2025 y proyecta llegar a $3.270 millones en 2035, a un crecimiento anual del 16,27% (Market Research Future, 2025). Opendoor Technologies expandió operaciones a Guadalajara y Monterrey en septiembre de 2025. Zillow Group cerró una alianza con una fintech local para servicios hipotecarios en octubre del mismo año, apuntando a un mercado con déficit estructural de financiamiento.
La conclusión es consistente: el proptech crece en ciclos lentos porque las agencias necesitan hacer más con menos. Y crece en ciclos rápidos porque las agencias compiten con más fuerza. En ambos escenarios, el sustrato es la eficiencia operacional.
El catalizador de política pública: el IVA en Chile
Chile introdujo una eliminación temporal del IVA (19%) en la compra de vivienda nueva durante doce meses. Para el comprador, eso representa entre 10% y 15% de reducción en el precio final. Para una propiedad de UF 3.000 (aproximadamente $110 millones de pesos chilenos al tipo de cambio de marzo de 2026), el ahorro en IVA supera los $10 millones, según La Tercera.
La reacción del sector proptech fue inmediata. Houm (CEO: Benjamín Labra), DepaYa! y Hogarízate aceleraron operaciones digitales para capturar la demanda represada. La ventana temporal crea urgencia, y las herramientas digitales (contratos electrónicos, evaluación automatizada de crédito, plataformas de cierre remoto) son las que permiten escalar la respuesta sin escalar el equipo.
El mecanismo no es exclusivo de Chile. Los cambios regulatorios, las ventanas fiscales y las fluctuaciones macroeconómicas crean picos de demanda o de oferta que una operación con bajo nivel de automatización no puede absorber. Una agencia que ya tiene el CRM configurado, las firmas digitales activas y el seguimiento automatizado puede triplicar su capacidad operativa en esa ventana sin contratar a nadie más.
Qué hacer con esto
Si tu mercado está lento, el primer reflejo es recortar costos generales. Antes de tocar la tecnología operacional, haz el cálculo: ¿cuántos leads estás perdiendo por tiempo de respuesta alto? ¿Cuántos propietarios están abandonando el mandato por falta de comunicación estructurada? Esos costos son reales, y se vuelven más pesados exactamente cuando el volumen baja.
Si tu mercado está en recuperación, el costo de no tener el sistema listo es diferente pero igual de concreto: tu competidor responde en minutos y tú tardas horas, y el cliente ya eligió.
El dato de Chile deja clara una lección que aplica desde Ciudad de México hasta Bogotá: el proptech que más crece durante una contracción no es el que promete más ventas, sino el que reduce el costo de operar. La diferencia entre la tecnología que cualquier gerente de agencia debería proteger en cualquier escenario y la que puede esperar está ahí: operacional versus transaccional.
Chile, Colombia y México son tres versiones del mismo fenómeno. El ciclo de ventas sube y baja. La eficiencia operacional es siempre rentable.