Habi construyó un modelo de IA que reduce el tiempo de venta de una casa usada en Colombia de diez meses a diez días. Las cinco plataformas líderes del proptech de LATAM levantaron juntas más de 2,000 millones de dólares en capital de riesgo, y el ecosistema de la región pasó de 500 a más de 1,200 startups en seis años. Y sin embargo, 69.5 millones de hogares en la región viven en condiciones que no alcanzan estándares mínimos de habitabilidad (UNIAPRAVI, Q3 2024). El 45% de los hogares de América Latina y el Caribe no tiene una vivienda digna, según el BID. Ese número no se redujo al ritmo en que el sector creció.
La concentración de capital y el segmento fuera del mapa
El ecosistema proptech de LATAM pasó de 500 startups en 2018 a más de 1,200 en 2024. México lidera con más de 150 empresas activas, y el mercado residencial de la región se proyecta en 243,000 millones de dólares para 2025 (The Global Economics, abril 2026). La inversión se concentra en transacciones para compradores con historial crediticio formal: Habi y La Haus en vivienda usada y nueva para profesionales urbanos de Colombia y México; QuintoAndar en el arrendamiento digital de Brasil; Loft en valuación y compra de departamentos en São Paulo y Ciudad de México.
Son modelos bien ejecutados con economías comprensibles. También apuntan al mismo segmento: el 20 a 25 por ciento de la población con contrato formal, historial en buró o centrales de riesgo, y acceso a crédito bancario. El resto de la pirámide, entre el 70 y el 80 por ciento que vive en condiciones informales o semiformales, financia diferente, construye diferente, y compra diferente. La mayoría del proptech de LATAM no diseñó para ellos.
El caso más documentado está en Colombia. Entre 2004 y 2019, solo el 11% de las viviendas VIS (Vivienda de Interés Social) licenciadas fue adquirido por los hogares de bajos ingresos para quienes el programa fue creado. El 89% restante lo compraron familias con capacidad de crédito formal o inversionistas (Camacol, Portafolio). El programa de subsidio existe. La tecnología que conecta ese proceso con el beneficiario real, no.
Cómo se construye donde los portales no llegan
En México, seis de cada diez propiedades son autoconstruidas, principalmente en el segmento de menores ingresos. El país requiere 8.2 millones de unidades residenciales, y el 59.4% de esa demanda la atenderán las propias familias durante 15 a 30 años, comprando materiales al menudeo y sin asistencia técnica. El costo de esa informalidad: un sobrecosto promedio del 30 por ciento respecto a lo que valdría el proceso con guía técnica y acceso a materiales a escala (Terwilliger Center, Habitat for Humanity).
Échale, organización social fundada en México en 1997, opera el modelo más documentado en este segmento: autoproducción asistida con microcréditos, participación comunitaria en la construcción, y acceso a materiales alternativos como el adobe multiperforado. Resultado acumulado: más de 250,000 viviendas en 28 de los 32 estados del país, un millón de personas beneficiadas directamente, y 450,000 empleos generados en comunidades. No es proptech de venture capital. Es el sistema que funciona donde el portal no existe.
Por el lado del crédito formal, INFONAVIT otorgó 530,300 créditos en 2025, con un desembolso real 37% mayor al de 2021. Su novedad más relevante: la "Cuenta Infonavit +", la primera línea de financiamiento habitacional en México para trabajadores de plataformas digitales (Rappi, Uber, freelancers) sin nómina formal. El proceso es completamente digital, desde la precalificación en Mi Cuenta Infonavit hasta el seguimiento del trámite. En Panamá, el MIVIOT anunció en septiembre de 2025 la implementación de BIM (Building Information Modeling) con estándar ISO 19650 para digitalizar permisos y seguimiento de proyectos habitacionales, mientras entregaba 1,941 soluciones de vivienda en el ciclo 2024-2025.
El ciclo VIS en Colombia y la brecha de software
En Colombia, 2025 fue el peor año del segmento social en al menos una década. El programa Mi Casa Ya fue suspendido en diciembre de 2024 y reactivado en marzo de 2025 con apenas 512 subsidios asignados, mientras 40,500 hogares perdían los beneficios esperados. Los inicios de obra de VIP (el segmento de menor precio dentro del VIS) cayeron 69% en el primer trimestre del año (vivienda.com.co, marzo de 2026). Solo 9 de cada 100 unidades vendidas correspondieron a VIP. Los desistimientos en programas VIS subieron 70.3%: compradores que habían firmado promesas de compra y no completaron la transacción, muchos porque el proceso del subsidio tardó más de lo que podían sostener.
La paradoja es que las condiciones financieras mejoraron. Los tipos para crédito VIS cayeron del 17.31% al 11.46% durante 2024, una reducción del 34%. Pero sin oferta nueva y sin software que gestione el proceso del subsidio con la misma eficiencia de una venta libre, la mejora en el acceso no tiene dónde aterrizarte.
IDB Invest reconoció la brecha con capital. En 2025, otorgó a Habi un primer tramo de 15 millones de dólares, expandible a 50 millones, específicamente para escalar su plataforma hacia el segmento de vivienda asequible en México (IDB Invest, 2025). Es un reconocimiento explícito de que llegar al fondo de la pirámide requiere un producto distinto al que sirve al comprador de Polanco o de Chapinero. La apuesta busca demostrar que el modelo de Habi, que ya redujo el tiempo de cierre de diez meses a diez días en el mercado libre, puede adaptarse al perfil del comprador VIS sin perder eficiencia operativa.
Qué hacer con esto
Tres lecturas concretas para un operador en la región.
La primera es de proceso. Si tu agencia comercializa VIS o VIP, el flujo de calificación del comprador pasa por INFONAVIT, Mi Casa Ya, FNA, FONVIVIENDA o BANHVI según el país. Ninguno de esos flujos está integrado en los CRM estándar del mercado. El agente que aprende a precalificar en la plataforma del instituto, a gestionar los tiempos del subsidio, y a documentar el expediente digital según los requisitos del programa, tiene una ventaja real: la mayoría de sus competidores nunca se molestó en aprender el proceso porque parece complicado desde afuera. No lo es una vez que se conoce.
La segunda es de ciclo. El segmento VIS de Colombia tuvo su peor año en una década en 2025. Cuando la política pública reactive la oferta y el subsidio vuelva a operar a escala, habrá absorción de inventario que favorecerá a las agencias con el sistema ya listo. Los ciclos de contracción son el momento de aprender el proceso; los de recuperación son el de ejecutar.
La tercera es estructural. El proptech que cierre la brecha de los 69 millones de hogares no va a parecerse a QuintoAndar ni a La Haus. Va a parecerse más a INFONAVIT Cuenta + combinado con la escala de Échale y datos propios del proceso de autoconstrucción. IDB Invest ya está apostando en esa dirección. El mercado más grande de la región no es el más visible: es el que opera fuera del portal, y por eso tiene menos competencia.