En junio de 2026, Second Century Ventures seleccionó siete startups de América Latina para el programa REACH LATAM: empresas de Argentina, Colombia, México y Perú que comparten un rasgo en común. Ninguna nació como portal. Todas empezaron desde las operaciones.
Ese detalle importa más de lo que parece.
La primera ola construyó escaparates digitales
El proptech de LATAM que ganó escala entre 2015 y 2022 resolvió un problema visible: hacer que las propiedades existieran en internet. QuintoAndar en Brasil, La Haus en Colombia y México, Habi en Colombia, los portales de clasificados, todos operaban bajo el mismo paradigma. Construyeron un escaparate. El modelo era reconocible: marketplace que conecta oferta con demanda, con comisión sobre la transacción o suscripción de agentes.
Esos negocios atrajeron capital y visibilidad. También concentraron casi todo el proptech regional en la misma capa del negocio: la transacción y su visibilidad pública. Lo que ocurría antes, durante y después, el día a día de una agencia, la administración de una gestora de arriendos, la operación comercial de una desarrolladora, quedó sin digitalizar.
La consecuencia práctica: mientras el mercado global de proptech captaba USD 16.700 millones en 2025, un 67,9% más que en 2024 (según Multifamily Dive), el ecosistema de LATAM seguía concentrado en portales y marketplace. Las operaciones internas de las agencias continuaban dependiendo de hojas de cálculo, WhatsApp y CRMs sin integrar. El primer trimestre de 2026 mostró más de lo mismo a escala global: USD 3.300 millones en 125 transacciones, con el 62% del capital concentrado en las diez operaciones más grandes (CRETI).
El dinero internacional no ignoró a LATAM por descuido. Según El Financiero, entre 2020 y 2024 la inversión en proptech regional cayó un 72%. Los inversores globales construyen para mercados con MLS consolidadas, datos catastrales limpios y comisiones negociables. LATAM presentaba un mapa de problemas diferente, y muy pocos fondos tenían la tesis para resolverlo.
La segunda ola entra por las operaciones
El REACH LATAM 2026 es el programa de aceleración de Second Century Ventures, el fondo de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos (NAR). No busca portales: selecciona empresas que resuelven problemas operacionales específicos de la región.
Las siete del 2026 describen el mapa de problemas que quedó sin resolver:
- Spicy Tools (Argentina): CRM con IA para agencias, automatización de procesos comerciales en el ciclo de ventas.
- Domus AI (Perú): automatización de administración de comunidades y edificios residenciales.
- Vuun (Colombia): inteligencia de ventas con IA para proyectos de vivienda nueva.
- Licify (Colombia): plataforma digital que conecta constructoras con proveedores y subcontratistas.
- Cero Suite (México): catálogos 3D hiperrealistas de terminaciones para desarrolladoras y agencias.
- Casita MX (México): plataforma de reservas con IA para alojamientos de diseño.
- APB (México): sistemas de estacionamiento automatizado y control de acceso para edificios inteligentes.
Lo que las une no es el segmento sino el nivel donde operan: no sobre el mercado, sino dentro del negocio. Administración de comunidades, ventas de proyectos, suministro de construcción, gestión de espacio. El problema que cada una resuelve no es cómo publicar una propiedad, sino cómo administrar y operar mejor lo que ya existe.
La elección de estas siete empresas no es casual. Second Century Ventures detectó que la infraestructura operacional de las inmobiliarias y desarrolladoras de LATAM sigue sin cubrir, y que hay capital dispuesto a apostar en esa dirección. El ecosistema regional suma más de 150 startups activas solo en México, con modelos que van de la tokenización al análisis predictivo. La selección internacional indica que algunas ya cruzan ese umbral.
Las herramientas globales no resuelven los problemas locales
El capital global de proptech se dirige hacia donde la fricción es más cara de resolver. Las diez transacciones más grandes del primer trimestre de 2026 incluyen plataformas de crédito para renovación de vivienda (Kiavi: USD 350 millones), software de hospitalidad hotelera (Mews: USD 300 millones) e infraestructura de edificios y energía (Terralayr: más de USD 400 millones combinados). Ninguna de esas categorías tiene equivalente directo en el mercado de agencias residenciales de LATAM.
La razón no es que el mercado regional no importe. El real estate de América Latina supera el billón de dólares en valuación de activos. La razón es más específica: los inversores globales construyen para entornos con datos estandarizados y procesos legales predecibles. LATAM tiene otro tipo de complejidad.
Según la encuesta JLL 2026 sobre el futuro del trabajo en América Latina, el 35% de los líderes de la región identifica la complejidad regulatoria como la principal barrera para adoptar IA, por encima de la brecha de talento técnico que encabeza el ranking global. El 47% de los líderes de LATAM dice que la IA es su primera prioridad estratégica, pero la región registra el menor nivel de preparación entre los 21 mercados incluidos en el estudio.
Esa combinación, alta ambición y baja preparación, tiene una explicación operacional concreta. Una herramienta diseñada para el mercado norteamericano llega a LATAM sin soporte nativo para LGPD en Brasil, SAGRILAFT en Colombia, Ley 1581 en Colombia, Ley Federal de Protección de Datos en México, ni para la informalidad de ingresos que define a buena parte de los compradores y arrendatarios de la región. El costo de adaptación de esas herramientas importadas suele ser subestimado.
Esa es la brecha que las startups de segunda generación pueden cerrar, porque operan en ese entorno desde el primer día.
Lo que cambia cuando el software fue construido aquí
La primera generación de proptech en LATAM compitió por capturar la transacción. La segunda compite por entrar en el flujo de trabajo diario de las empresas inmobiliarias y de construcción. Ese es un cambio de posición estratégica, porque las herramientas de uso cotidiano generan datos propios, retención y dependencia operacional que un portal no puede crear.
Para las agencias y gestoras de LATAM, la implicación directa es que en los próximos 18 a 24 meses van a existir opciones de software operacional construidas para su contexto regulatorio y de mercado. Hoy esas opciones son pocas y están en etapa temprana. El respaldo internacional de fondos como Second Century Ventures indica que el ciclo de maduración está en curso.
Qué hacer con esto
Para quien evalúa software operacional hoy, el cambio más importante en la selección es una sola pregunta: ¿para qué mercado fue construida esta herramienta?
Una plataforma global puede tener más funciones y mejor diseño que una regional. Pero si no maneja los requerimientos locales, si los reportes no corresponden a la estructura fiscal del país donde operas, o si el modelo de comisiones no encaja con cómo tu agencia liquida a los agentes, el costo de adaptación puede cancelar el beneficio prometido.
Las siete startups de REACH LATAM 2026 no son las únicas que están construyendo para estas realidades. Pero su selección internacional es una señal de que el mercado empieza a reconocerlas como soluciones serias. El ecosistema de LATAM no tardó menos que el global en desarrollar software operacional para el real estate: tardó más porque construir para la complejidad regulatoria y de datos de la región es genuinamente difícil. Esa dificultad también es la barrera de entrada que protege a quien lo resuelve bien.
La segunda generación tardó en llegar. Ya está disponible.