Deloitte proyecta que la tokenización de activos inmobiliarios pasará de menos de 300,000 millones de dólares globales en 2024 a 4 billones en 2035, un 27% anual sostenido (según FIBREE, 2025). En LATAM, el recorrido real es muy distinto: un país tiene regulación y mercado secundario activo, tres experimentan en sandbox, y el más grande de la región sigue sin un solo deal institucional cerrado. La brecha entre el pronóstico y lo que efectivamente se transacciona en tokens define el reto del próximo ciclo.
Brasil: el único que cruzó la primera línea
En agosto de 2025, COFECI (el Consejo Federal de Corredores de Inmuebles) publicó la Resolución 1.551, la primera norma en América Latina que regula específicamente la tokenización inmobiliaria (según Tokenizer.Estate, 2026). No es un sandbox, no es una guía interpretativa: define qué activos pueden tokenizarse, quién puede emitir y qué protecciones aplican al comprador de un token.
El impacto llegó rápido. En junio de 2025, Netspaces y CF Inovação lanzaron lo que se describe como el primer exchange de tokens inmobiliarios del mundo: 100 desarrolladores, 10,000 corredores registrados y 100 proyectos en fase inicial. El precedente operativo ya existía: una oficina tokenizada en Porto Alegre atrajo a más de 400 inversores en 120 días operando sin mercado secundario. Con exchange activo, transferir un token a otro titular no requiere escritura ni notaría.
Brasil tiene dos piezas más que refuerzan esa infraestructura. El Banco Central desarrolló el Drex, una CBDC diseñada para liquidación atómica: el pago y la transferencia del token ocurren simultáneamente, eliminando el riesgo de contraparte en transacciones fraccionadas. Y el Tribunal de Cuentas de São Paulo ejecutó en diciembre de 2025 la primera subasta estatal de propiedades en blockchain, con diez depósitos fiscales adjudicados. Los tres componentes (regulación, exchange y CBDC) son lo que hace que Brasil sea funcionalmente diferente del resto de la región, no solo narrativamente diferente.
México, Chile, Colombia y el resto
México es el caso más llamativo por el contraste: un mercado inmobiliario valorado en 169,000 millones de dólares en 2025 y proyectado a 239,000 millones en 2034, sin ningún deal a escala institucional (según Tokenizer.Estate, 2026). La Ley Fintech de 2018 reconoce activos digitales, y en 2023 los tribunales aceptaron registros de blockchain como evidencia legal. Pero en 2025, las consultas públicas sobre tokenización inmobiliaria todavía estaban abiertas, sin que la CNBV hubiera emitido reglas específicas sobre cómo tokenizar una propiedad, quién puede hacerlo ni qué protege al comprador.
Lo que existe son pilotos de escala pequeña: Reental tokenizó villas en Tulum y San Miguel de Allende tras entrar al mercado en septiembre de 2024; Medici Land Governance prueba un registro de títulos en blockchain también en Tulum; y México participa en el Proyecto Ágora del BIS, un consorcio que testea liquidación de activos tokenizados con Solana, Stellar y Bitso. Los bloques están; la regulación que los articule, no.
Chile avanzó por un camino diferente: la Ley Fintech No. 21.521 ya permite tokenizar activos no financieros como bienes raíces bajo supervisión de la CMF, que trata los tokens como "valores" dentro del marco regulatorio existente. En abril de 2026, la CMF aclaró un punto que genera confusión en toda la región: comprar un token no equivale automáticamente a aparecer en el Registro de Propiedad. El derecho real depende del contrato, del emisor y de la estructura legal elegida. La plataforma Bloktok opera bajo esta ley con proyectos activos (según Bloktok, 2026).
Colombia avanza por la vía del sandbox: la Superintendencia Financiera mantiene "laArenera", un entorno experimental donde operadores prueban tokenización de inmuebles bajo monitoreo directo del regulador. El modelo es aprendizaje en operación, más lento que Chile o Brasil, pero más activo que México. En Argentina la adopción de cripto es alta, pero la CNV sigue estudiando el marco para tokenización de activos reales. El caso más atípico es El Salvador, que emitió un instrumento de deuda tokenizado a través de Bitfinex Securities para financiar un hotel Hilton, sin que exista un mercado de tokens inmobiliarios de escala detrás.
Lo que funciona y lo que sigue roto
La tokenización resuelve tres problemas reales. Liquidez: un activo de 800,000 dólares es difícil de vender como bloque; tokens de ese activo no lo son. Acceso: inversores con 5,000 dólares pueden participar en proyectos que antes requerían 500,000. Velocidad de cierre: con exchange y CBDC, una transferencia puede liquidarse en minutos en lugar de semanas de escritura notarial.
Donde la promesa se quiebra es en la capa legal por debajo del token. La mayoría de los proyectos en LATAM son ofertas de participación contractual, no transferencia directa de dominio. El token representa un derecho sobre un fideicomiso o una SPV (sociedad de propósito especial) que es la titular formal del inmueble. Eso funciona mientras el fideicomiso existe y el emisor opera. Si el emisor quiebra o desaparece, el portador del token tiene un reclamo contractual, no una propiedad. Brasil es el único mercado en LATAM donde la Resolución 1.551 empieza a exigir transparencia sobre esa estructura y a asignar responsabilidades al emisor.
El segundo punto de quiebre es la liquidez prometida. La mayoría de los tokens inmobiliarios en LATAM no tienen mercado secundario con liquidez continua: el comprador puede revender si encuentra a otro comprador dispuesto, pero no existe un exchange con volumen permanente. Netspaces en Brasil es la excepción documentada, no la norma regional.
Para una agencia o un desarrollador que evalúa la tokenización como herramienta de captación de capital, la pregunta práctica no es si el blockchain es más eficiente que el notario (en tiempo y costo, lo es), sino si el marco legal del país da certeza suficiente al comprador. En Chile y Brasil, hoy sí. En México, Colombia y Argentina, depende de la estructura específica y del asesor legal que la construya.
Qué hacer con esto
La tokenización inmobiliaria en LATAM no es un producto de venta masiva en 2026 para la mayoría de los operadores de la región; es una infraestructura de captación de capital que madura a ritmos distintos por país. La decisión práctica es identificar en qué mercado la regulación da certeza suficiente para cerrar sin riesgo legal relevante para el propietario.
Brasil y Chile son los únicos dos casos donde esa pregunta tiene respuesta clara. En Brasil, la Resolución 1.551 de COFECI define los límites; en Chile, la CMF regula bajo un marco de valores con jurisprudencia establecida. En ambos casos, el propietario que tokeniza necesita asesoría legal sobre la estructura del fideicomiso o la SPV, y el comprador del token necesita entender si su derecho es real (inscrito en el registro de propiedad) o contractual (derecho sobre la entidad que tiene el título formal).
Para los demás mercados, la pregunta es de timing. México tiene el tamaño, pero no la regulación. Colombia tiene el experimento regulatorio más activo después de Brasil. Y para la inmobiliaria que opera hoy en cualquiera de estos mercados, la tokenización no elimina al intermediario: cambia su rol. Cuando el activo está en un exchange y el pago liquida en segundos, el valor del corredor deja de estar en administrar el papeleo y pasa a estar en seleccionar el activo correcto, estructurar el deal y proteger a su cliente de una SPV que nunca debió aceptar.