A mediados de 2024, la producción de la industria de la construcción en la Ciudad de México cayó de 30,016 millones de pesos a 16,726 millones en 14 meses, una contracción del 44%. En ese mismo período, Panamá emitía permisos de construcción en 15 a 20 días hábiles. La diferencia no es solo burocrática: es una crisis de oferta que se mide en unidades que nunca se construyeron.
La distancia entre un trámite y un proyecto que no arranca
Obtener todos los permisos para un desarrollo residencial en la Ciudad de México puede tomar hasta tres años. La Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción lo señaló públicamente cuando el gobierno capitalino presentó la Ventanilla Única de la Construcción en marzo de 2025, una iniciativa para reducir ese plazo a ocho meses (según Obras/Expansión, 2025). Una reducción del 73% en teoría. En la práctica, el programa busca coordinar en un solo expediente a la CFE, la Secretaría de Gestión Integral del Agua, Protección Civil y las alcaldías, dependencias que hoy operan sin conexión entre sí.
El costo de la espera es concreto. Un proyecto paralizado en fase de trámite acumula entre 7% y 10% del costo total de obra en gastos mensuales fijos: financiamiento, seguros, predial y personal técnico. Un desarrollo de 100 millones de pesos que pasa 18 meses sin poder iniciar obra puede perder más de 15 millones antes de colocar el primer ladrillo.
Colombia muestra una variante igualmente costosa. Según datos de DANE, los metros cuadrados licenciados en enero de 2026 crecieron 16.5% frente al mismo mes de 2025 (según vivienda.com.co, 2026). La demanda también creció: en 2025, Colombia vendió 173,632 unidades nuevas de vivienda, un incremento del 12.4%. Pero solo iniciaron construcción 115,687 unidades, una caída del 17.4% y el mes número 33 de descenso consecutivo en inicios de obra. Licencias que avanzan, ventas que crecen, y menos proyectos que arrancan. La brecha está en los tiempos de proceso y los costos financieros que desmotivan a los promotores a tomar riesgo.
Panamá, como contraste, tiene a la Dirección de Obras y Construcciones (DOYC) del Municipio de Panamá estableciendo un plazo oficial de 15 a 20 días hábiles para emitir un permiso de construcción una vez cumplidos los requisitos. No es un sistema libre de problemas, pero es una referencia de lo que es posible cuando el proceso está estandarizado y digitalizado desde el inicio.
La Ciudad de México intenta escalar el modelo
En enero de 2025, la jefa de gobierno, Clara Brugada, lanzó la Mesa de Coordinación Inmobiliaria para agilizar proyectos de gran escala: habitacionales de más de 10,000 m² y de oficinas o comercio de más de 5,000 m². Desde su lanzamiento y hasta junio de 2026, la Mesa aprobó la viabilidad de proyectos por 42,000 millones de pesos (cerca de 2,420 millones de dólares), según Mexico Business News, 2026.
Para 2026, los miembros de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) proyectaban invertir 4,200 millones de dólares en la CDMX y 18,400 millones en todo México. El sector inmobiliario representa alrededor del 6% del PIB de la ciudad. Con esos números, cada semestre de permiso atrasado tiene un costo económico medible en empleo, en ingresos fiscales y en oferta de vivienda que nunca llega al mercado.
La Ventanilla Única busca que un expediente único recorra todas las dependencias en paralelo, no en serie. Es la diferencia entre gestionar seis procesos sin coordinación y tener un solo punto de seguimiento. Todavía está en proceso de implementación.
Bogotá digitaliza, y eso importa más de lo que parece
En Bogotá, el Distrito lanzó en 2026 el Formulario Único Nacional (FUN) en formato digital, una herramienta que cubre 12 procedimientos del proceso de urbanismo y construcción (Bogotá.gov.co, 2026). El proyecto tomó más de dos años de trabajo conjunto entre la Secretaría Distrital del Hábitat, Camacol y el Colegio Nacional de Curadores Urbanos. Su objetivo central es reducir errores en la documentación, una de las causas más frecuentes de demora en los procesos de licencia.
El Decreto 1166 de 2025 también modificó los requisitos de licencias en programas de mejoramiento de vivienda, simplificando el esquema para autoconstrucción y vivienda social.
Lo que importa de estos movimientos, en México y en Colombia, no es solo la reducción de tiempos. Es que crean infraestructura de datos sobre el proceso regulatorio. Cuando los trámites son digitales, los estados de avance son trazables. Cuando los expedientes están en línea, pueden consultarse por número de folio. Esa infraestructura es exactamente lo que permite que el software de seguimiento opere.
El software que LATAM todavía no tiene
En diciembre de 2025, PermitFlow cerró una ronda Serie B de 54 millones de dólares liderada por Accel (Business Wire, 2025). La empresa, acelerada por Y Combinator, construyó una plataforma de gestión de permisos de construcción basada en inteligencia artificial: prepara solicitudes adaptadas por jurisdicción, hace seguimiento del estado del trámite, y señala posibles rechazos antes de presentar la documentación. Los constructores que usan el sistema reportan tiempos de aprobación reducidos hasta en 60%, un 90% menos de carga administrativa, y un retorno de 5 veces la inversión.
PermitFlow no opera en LATAM. No existe todavía un equivalente regional para las jurisdicciones de México, Colombia o Panamá.
La razón no es técnica: es de infraestructura. Para que un sistema de seguimiento automatizado funcione, la información tiene que estar disponible en algún formato consultable: una API, un portal de trámite con estado público o una base de datos de expedientes con acceso digital. Donde ese sustrato no existe, el software no puede leer nada.
La CDMX con su Ventanilla Única y Bogotá con el FUN digital están construyendo ese sustrato. Panamá lleva años con trámites digitales a través de la DOYC. Es la base sobre la que, en los próximos años, deberían aparecer las primeras herramientas de seguimiento programático para el mercado latinoamericano.
Qué hacer con esto
Para una inmobiliaria que trabaja preventa, el permiso de construcción no es un dato administrativo secundario: es el indicador más honesto del calendario real de un proyecto. Un desarrollo en CDMX que acaba de ingresar su trámite tiene por delante entre 8 meses (en el mejor escenario con la Ventanilla Única en pleno funcionamiento) y varios años de proceso regulatorio antes de poder iniciar obra. Eso cambia qué se promete al comprador, cuándo se cobra comisión y qué tan probable es que el proyecto se entregue en el plazo acordado.
La práctica más simple, y que casi ninguna agencia aplica de forma sistemática: en la primera reunión con un promotor, pedir el número de expediente y el estado actual del trámite. No el "¿cuándo está listo?", sino el folio, la dependencia donde está el expediente y la última respuesta recibida. En los sistemas que ya existen en la CDMX y Bogotá, esa información es pública.
El segundo paso es seguir de cerca las iniciativas de digitalización en los mercados donde opera tu agencia. México y Colombia están creando los sistemas que permitirán, en los próximos dos o tres años, rastrear el estado de los permisos de forma más sistemática. Las agencias que entiendan esa infraestructura antes tendrán más claridad sobre qué proyectos recibir y cuándo comenzar a comercializarlos.
Colombia lleva 33 meses de caída en inicios de obra con demanda creciente. México quiere pasar de 3 años a 8 meses en permisos. Panamá ya lo hace en 20 días. La tecnología que cierre esas brechas todavía no llegó a LATAM, pero la infraestructura que la hará posible sí está tomando forma.