Un contrato de arras es el acuerdo en que el comprador entrega una suma al vendedor para reservar la propiedad mientras se arma la escritura. Sirve para sacar el inmueble del mercado y dejar por escrito qué pasa si alguien se arrepiente. Lo que pierdes o devuelves depende del tipo de arras que pactes, y por eso la cláusula importa más que el monto.
Qué son las arras y para qué sirven
Piensa en una escena común: el comprador ya vio la casa tres veces, el precio está hablado y el dueño quiere seguridad antes de dejar de mostrarla. Sin nada firmado, cualquiera de los dos se puede ir mañana. Con arras, el comprador pone dinero sobre la mesa y el vendedor se compromete a reservar.
Las arras no son el pago final. Normalmente se descuentan del precio cuando se firma la escritura. Mientras tanto son una garantía para ambos lados.
Los tres tipos de arras que debes distinguir
Casi todo el lío viene de no dejar claro cuál se firmó. En la práctica aparecen tres figuras:
| Tipo | Qué permite | Si el comprador se arrepiente | Si el vendedor se arrepiente |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Desistir del trato pagando el castigo pactado | Pierde las arras | Devuelve las arras y, según lo pactado, otro tanto igual |
| Confirmatorias | Confirmar que el contrato va en serio, sin derecho a retirarse | No puede desistir sin incumplir | No puede desistir sin incumplir |
| Penales | Fijar una indemnización por incumplir | Responde por lo pactado | Responde por lo pactado |
En el Código Civil español, por ejemplo, el artículo 1454 regula las arras penitenciales: quien las dio puede desistir perdiéndolas, y quien las recibió puede desistir devolviéndolas dobladas. Otros países usan nombres y reglas distintas, así que antes de firmar revisa la norma local o consulta a un abogado.
La regla práctica: escribe en el contrato la palabra exacta («penitenciales» o «confirmatorias») y lo que ocurre en cada caso. Si el texto solo dice «arras» sin más, es la mejor forma de que termines en una discusión.
Qué debe llevar el contrato de arras
Un buen contrato no necesita ser largo, pero sí completo. Revisa que incluya:
- Datos de comprador y vendedor, y de quien firma por ellos si hay poder.
- Identificación del inmueble: dirección, matrícula o folio y linderos si aplica.
- Precio total y monto de las arras, con la forma de pago.
- Tipo de arras y consecuencia de desistir para cada parte.
- Fecha límite para firmar la escritura.
- Cargas, hipotecas o gravámenes que el vendedor declara y cómo se cancelan.
- A quién se le entrega el dinero y cómo queda el recibo.
- Quién paga gastos de escritura e impuestos, según lo acordado.
Si el inmueble tiene hipoteca, no lo dejes para después. Pregunta el saldo y cómo se levanta antes de que el comprador entregue un solo peso.
Cuánto se suele dar de arras
No hay una cifra única. Se pacta caso a caso entre las partes y varía según el país y el tipo de operación, así que no prometas un porcentaje como si fuera norma. Lo que sí puedes hacer es ayudar a que el monto sea razonable: suficiente para que el comprador piense dos veces antes de irse, pero no tan alto que lo espante.
Un criterio útil con el cliente: pregunta cuánto estaría dispuesto a perder si se arrepiente. Esa respuesta te da el punto de partida.
Cómo protegerte tú como corredor
Tu trabajo en este paso no es redactar el contrato jurídico, es evitar que la operación se caiga por falta de orden. Haz tres cosas:
- Revisa los documentos antes de la reserva. Pide el título, el certificado de libertad o su equivalente local y la identificación del dueño. Si la propiedad es de dos personas, deben firmar las dos.
- Pon la fecha de la escritura por escrito. Un plazo sin fecha se vuelve una promesa vacía.
- Aclara a quién va el dinero. Que sea con recibo, a nombre del vendedor o de un tercero de confianza, nunca en efectivo sin constancia.
Para saber más sobre el cierre completo, mira cómo coordinar el proceso de cierre de una venta inmobiliaria y cómo verificar el título de una propiedad.
Qué hacer entre las arras y la escritura
Este es el tramo donde se caen las ventas. Pasan semanas, el comprador espera el crédito, el vendedor recibe otra oferta y nadie le escribe a nadie. Un hábito simple es llamar a ambos cada semana con una pregunta concreta: «¿ya salió el avalúo?», «¿el banco pidió algo más?».
Anota cada fecha clave (vencimiento de las arras, avalúo, aprobación del crédito, cita de firma) y programa recordatorios. En el CRM de Realtia puedes dejar el negocio en su etapa, ver la comisión calculada y agendar el seguimiento, para que ninguna fecha dependa de tu memoria.
Errores que cuestan una venta
- Escribir «arras» sin decir de qué tipo.
- Recibir el dinero sin recibo ni referencia al inmueble.
- No revisar si hay embargos o hipotecas antes de reservar.
- Dejar la fecha de la escritura abierta.
- Firmar un modelo bajado de internet sin adaptarlo al país y al caso.
- Dejar que comprador y vendedor negocien cambios por chat sin que quede nada firmado.
Si algo cambia (un nuevo plazo, un precio ajustado), hazlo por escrito con firma de ambos. Un mensaje de WhatsApp ayuda, pero no reemplaza un anexo firmado.