Un contrato de corretaje inmobiliario es el acuerdo por el que un propietario te encarga conseguir comprador o inquilino y te promete una comisión si el negocio sale por tu gestión. No necesita un formato especial para existir, pero sin escribirlo y firmarlo no tienes cómo probar qué te prometieron. Con cinco cláusulas claras evitas casi todas las peleas por comisión.
Qué es un contrato de corretaje y en qué se diferencia de una exclusiva
El corretaje es la figura base: tú pones en contacto a las partes y cobras si el negocio se cierra gracias a tu intervención. En varios países de la región, como Colombia, está regulado en el Código de Comercio, y las guías jurídicas coinciden en que puede ser verbal o escrito, sin solemnidad.
Ahí está el problema. Lo verbal es legal, pero frente a un juez o a un dueño que cambió de opinión vale poco. Dos meses después de una visita, «te dije que sí» no es una prueba.
La exclusiva es una versión más fuerte del mismo acuerdo: nadie más puede vender o arrendar mientras dure. Si el dueño te pide exclusiva, mira el modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria. Si solo te autoriza a ofrecer la propiedad entre otros corredores, el contrato de corretaje simple es lo que necesitas.
Qué cláusulas debe llevar
Un contrato corto y legible se firma más fácil que uno de ocho páginas. Estas son las que no pueden faltar:
- Partes y propiedad. Nombre completo y documento del propietario, tuyo y de tu agencia; dirección, matrícula o folio y una línea que diga qué se ofrece: venta, arriendo o ambos.
- Alcance del encargo. Qué haces tú: publicar, mostrar, filtrar interesados, acompañar la negociación. Y qué no: tú no firmas por el dueño ni recibes dinero a su nombre.
- Comisión. El porcentaje o monto exacto, sobre qué base se calcula (precio final de venta, un mes de canon, el canon por el plazo del contrato) y quién la paga. Si no lo pactas, la ley de cada país suple el vacío con la remuneración usual o con un perito, y ahí pierdes control.
- Cuándo se causa la comisión. Escribe el momento exacto: al firmar la promesa, al firmar la escritura o al recibir el primer pago. Es la cláusula que más discusiones evita.
- Plazo y terminación. Cuánto dura, cómo se termina antes y qué pasa con un comprador que tú presentaste si el dueño cierra con él después del plazo.
Cómo cobrar si el cliente cierra por fuera
Es el temor de todo corredor: le muestras la casa a una pareja, el dueño se entera de que están interesados y cierra directo sin ti.
La defensa es una cláusula de protección. Dice que, si dentro de un plazo después de terminado el contrato (por ejemplo, seis meses) el propietario cierra con alguien que tú le presentaste, la comisión se te debe igual. Para que funcione:
- Anexa una lista de interesados con nombre y fecha en que se los presentaste.
- Pide que el dueño la reciba por escrito, aunque sea por correo o WhatsApp.
- Guarda la evidencia de cada visita: mensaje de confirmación, foto de la hoja de visita firmada.
Sin esa lista, la cláusula es una frase bonita. Con ella, tienes un registro con fechas.
Qué pasa con los gastos si el negocio no se cierra
Muchas normativas permiten que el corredor cobre gastos hechos para la gestión aunque el negocio no se celebre, siempre que se haya pactado o la ley lo prevea. Si piensas pagar fotógrafo, video o pauta, escribe quién asume ese costo.
Un acuerdo sencillo: tú asumes la promoción, el dueño asume lo que él pida aparte, como un video de dron o una valla, y lo aprueba por escrito antes. Así no hay sorpresas al final.
Cómo llevarlo en la práctica: ejemplo de una captación
Imagina que Marta, corredora, visita a don Ernesto, que quiere vender su apartamento. Él dice que «ya veremos», no quiere dar exclusiva y menos pagar nada por adelantado.
Marta no insiste en la exclusiva. Le propone un corretaje simple por 90 días, con comisión pagadera solo cuando se firme la escritura, y con la cláusula de protección para los clientes que ella presente. Don Ernesto firma porque no arriesga nada. Marta se queda con un documento que respalda su trabajo.
Tres semanas después, él quiere cerrar con una pareja que ella llevó. La conversación sobre la comisión dura dos minutos, porque está escrita.
Qué más debes guardar y cómo darle seguimiento
Un contrato firmado en un cajón no ayuda a nadie. Anota la fecha de vencimiento, la lista de interesados y cada visita. Ahí es donde un CRM inmobiliario sirve de verdad: registras al propietario con su propiedad, cada negocio por etapa y tus recordatorios, y sabes qué contratos están por vencer antes de que se venzan.
Si además te preocupa cuánto te toca, revisa cómo calcular la comisión inmobiliaria en cada caso.
Antes de usar cualquier modelo, haz que un abogado de tu país lo revise una vez. Las reglas sobre comisión, formalidades y matrícula del corredor cambian de un país a otro, y esa revisión se paga sola con el primer conflicto que evitas.